David Farah e Vinicius Nageishi, da Esquema Imóveis, falam sobre os fatores que determinam a vocação de um terreno para incorporação
A escolha de um terreno para incorporar e construir um novo empreendimento, na cidade de São Paulo, precisa levar em conta diversos fatores. O principal aspecto a ser considerado é uma boa localização. “A característica fundamental para que um terreno seja viável à incorporação, primeiramente, é a formação de uma área mínima”, explica Vinicius Nageishi, da área de desenvolvimento imobiliário da Esquema Imóveis.
De acordo com Nageishi, o ponto interessante é que a escassez de terrenos bem localizados, na capital paulista, fez com que as áreas mínimas para incorporação se tornassem cada vez menores. “Hoje, existem empresas que conseguem incorporar em terrenos de 400 ou 500 metros quadrados”, observa.
“O zoneamento é o que norteia a vocação e o potencial de aproveitamento de um terreno, para torná-lo viável a este ou aquele projeto”, completa David Farah, gerente de lançamentos da Esquema Imóveis. “Vale lembrar que hoje, são mais de 36 subcategorias, cada qual com seus índices urbanísticos próprios.”
Farah exemplifica que, se classificarmos os terrenos pelo potencial construtivo, as áreas denominadas de Transformação (que são, geralmente os eixos de estruturação urbana), Operações Urbanas Consorciadas e Projetos de Intervenção Urbana são as que viabilizam um maior leque de projetos. “Com viabilidade mais restritiva, temos as áreas denominadas de Qualificação e, por fim, as de Preservação”, ressalta.
No processo de vocacionar um terreno para incorporação, é primordial que a incorporadora analise em qual zoneamento a área em questão está inserida. Por exemplo, nas ZER (Zonas Estritamente Residenciais) não podem ser viabilizados projetos comerciais ou corporativos. “Já nas ZEU (Zonas do Eixo de Estruturação da Transformação Urbana) encontramos os projetos de uso misto – residencial e comercial – com maior potencial construtivo, limites de gabarito mais elevados e incentivos urbanísticos importantes”, conta o gerente de lançamentos.
Suporte na incorporação
Segundo Farah, a Esquema Imóveis atua com toda a inteligência de mercado para detectar as oportunidades em cada um desses setores e zoneamentos, sugerindo projetos adequados do ponto de vista econômico e financeiro, além de proporcionar uma gestão eficiente dos riscos da incorporação, independentemente do porte do investidor ou investimento.
“Existem vocações e localizações das mais diversas, assim como propósitos de terrenos diferentes. Ainda há um déficit habitacional muito grande em São Paulo”, afirma Nageishi. “A Esquema Imóveis trabalha com terrenos de alto padrão, mas selecionamos incorporadores com propósitos diferentes – tanto empresas que incorporam áreas com 500 metros quadrados, como incorporadores gigantes, que só se tornam competitivos com áreas acima de 2 mil metros quadrados e que geram VGV de mais de 100 milhões de reais. Direcionamos esses terrenos exatamente entendendo o propósito, a metragem e a localização de cada um deles.”
Nageishi acrescenta que, dependendo do zoneamento, existem áreas em São Paulo que se adequam melhor a condomínios horizontais (Zonas Estritamente Residenciais, por exemplo, em que não se pode edificar construções muito altas). Por outro lado, o zoneamento ZEU permite o maior gabarito de altura, possibilitando verticalizar a construção e potencializar a área do terreno de 4 a 6 vezes.
“Ainda existem áreas excelentes e bem localizadas, nos principais bairros onde a Esquema Imóveis atua, como Jardins, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição, Pinheiros e Alto de Pinheiros, mas elas têm sido cada vez mais escassas”, comenta Nageishi. “No Cidade Jardim, por exemplo, desenvolvemos a tese de um investimento, há alguns anos, que tem sido um sucesso na formação de áreas para condomínios horizontais, já que temos uma equidistância muito interessante do eixo JK/Faria Lima, mas com valor 50% menor do que o Jardim Paulistano e o Jardim Europa. Essa é uma tática que tem sido adotada por várias incorporadoras.”
Potencial para desenvolvimento
Para Farah, a melhor área para incorporação de um terreno é aquela onde se consegue extrair com maior eficiência todo o seu potencial comercial. “A busca é equalizar os custos e modalidades de aquisição, o tempo de carrego de terreno, os custos estimados de obras (diretamente relacionados ao padrão construtivo), o VGV e a estratégia comercial, a velocidade das vendas, os encargos financeiros referentes à produção, os impostos e incentivos, as contrapartidas, os custos de aquisição de potencial construtivo… Enfim, o que existe é o projeto certo, enquadrado no zoneamento pertinente, destinado ao público mais adequado”, declara.
Nageishi conta que, atualmente, as áreas com maior potencial para incorporação e desenvolvimento imobiliário são residenciais. “O mercado de áreas para incorporação corporativa, especificamente, está sendo retomado agora, mas tem sido um pouco mais lento frente ao mercado residencial, que nos últimos três anos passou por um boom de procura, gerado pela pandemia.”
Conforme explica Farah, as áreas com vocação para empreendimentos corporativos respondem por apenas 18% da área total da cidade e devem obedecer a outros requisitos, como percentual máximo de adensamento e mobilidade. “Soma-se a isso o fato de que é sempre preferível uma área já inserida ou limítrofe aos atuais eixos econômicos, do que desbravar novas fronteiras (embora alguns projetos apostem exatamente nessa linha). A escassez caminha ao lado da valorização, para esse tipo de empreendimento.”
Pontos de atenção
Existem alguns fatores, no entanto, que podem impedir a realização de um empreendimento em determinada área. “Além dos aspectos referentes ao zoneamento, alguns impeditivos podem surgir, como as restrições sanitárias ou ambientais, áreas contaminadas (que exigem um plano de descarte dos resíduos no início das obras de escavação), áreas tombadas e outras situações peculiares, desde acordos centenários no loteamento até a atuação de uma associação de bairro”, afirma o gerente de lançamentos.
Nesse sentido, o departamento jurídico da Esquema Imóveis trabalha junto às incorporadoras para fazer due dilligence (processo que envolve o estudo, análise e avaliação detalhada de informações) e investigar em detalhes todas as características técnicas de cada terreno. “Essa diligência vai desde um estudo de solo, para ver se existe contaminação (o que seria uma restrição), até certidões de órgãos de preservação que se referem a tombamentos, tanto de imóveis quanto de áreas envoltórias”, diz Nageishi. “Esse é um diferencial que tem sido muito solicitado pelas incorporadoras, porque oferecemos para o mercado um pacote completo, já diligenciado, de forma muito profissional. Ou seja, já entregamos o terreno com uma série de etapas vencidas, o que é ótimo para o incorporador, porque economiza tempo.”
