Com o aquecimento do mercado de casas em condomínios, a região do Morumbi, Jardim Guedala e Cidade Jardim ganha cada vez mais atrativos para esse tipo de empreendimento
Com o aumento da procura por casas de condomínio, especialmente desde o início da pandemia, a macrorregião do Morumbi (que abrange bairros como Cidade Jardim e Jardim Guedala, nas margens do Rio Pinheiros, entre as pontes do Morumbi e da Cidade Jardim) tem se mostrado excelente para esse tipo de empreendimento. Na Esquema Imóveis, a venda de casas na região cresceu 42% em 2020 e, em 2021, já equivale a 90% do ano anterior.
Essa mudança no comportamento de consumo, principalmente no que diz respeito a imóveis de alto padrão, está relacionada a uma nova demanda por mais espaço e conforto, já que a casa passou a ser o local onde as pessoas não apenas moram, mas também trabalham e se divertem. Nesse contexto, a vontade de trocar um apartamento por uma casa de rua ou de condomínio acaba sendo algo natural.
Conforme conta a corretora Bárbara Lopes, da Esquema Imóveis, a área do Cidade Jardim e Jardim Guedala foi muito visada, na época de sua criação, por loteamentos voltados para casas com terrenos grandes, porque as pessoas queriam se sentir como se estivessem fora de São Paulo. “Essa região tem uma qualidade de vida diferente, um ritmo diferente”, ressalta. Contudo, ela acredita que o contexto atual tem se voltado à busca por uma casa espaçosa, com jardim e piscina, mas sem o trabalho de cuidar de toda essa estrutura. “O condomínio permite isso: em geral, os moradores só precisam se preocupar com o que está da porta para dentro.”
“A região do Morumbi sempre teve casas em condomínios, mas elas são mais antigas, construídas cerca de 20 anos atrás, e foram resultado de um movimento mais pulverizado de incorporadoras: algumas no Cidade Jardim, outras no Jardim Guedala, um pouco no Jardim Morumbi, no Retiro do Morumbi e no Jardim Leonor”, completa Jeferson Batah, corretor da Esquema Imóveis. De acordo com o especialista, houve um período sem novas construções de condomínios, mas isso está mudando. “Agora, algumas incorporadoras estão redescobrindo o bairro, porque os terrenos são grandes e o custo-benefício é muito bom.”
Uma das empresas que apostou no potencial dessa localização é a Three, especializada no desenvolvimento de casas de alto padrão. Recentemente, a incorporadora adquiriu um terreno no Jardim Guedala, com a perspectiva de lançar mais dois novos condomínios na região. “O condomínio precisa atender à demanda por uma nova moradia urbana, de famílias em que ambos do casal trabalham e precisam ter mais tempo livre. A casa precisa ‘pesar menos’ no dia a dia”, explica Carlos Tonanni, sócio-diretor da Three.
Um exemplo de empreendimento alinhado a essas necessidades contemporâneas é o Panorama, na Avenida Morumbi, um condomínio de 11 casas projetadas pelo arquiteto João Armentano. “Estamos sempre em busca de áreas bacanas, para desenvolvimento de novos projetos. Quando vimos esse terreno, com todo o potencial de vista, somado a algumas restrições do bairro no que diz respeito à ocupação, surgiu esse conceito, de fazer um produto em estilo townhouse ou loft.”, explica Francesco Rivetti, também sócio-diretor da Three.
Para os executivos da Three, construir nessa região significa investir em moradias modernas e sustentáveis, para pessoas que desejam estar em um bairro próximo às melhores escolas da capital paulista, a poucos minutos da Ponte Cidade Jardim e de todo o eixo financeiro e corporativo da Faria Lima. Ao mesmo tempo, esses clientes buscam um lugar para escapar da correria da metrópole, com uma vista incrível e muito verde, mas sem abrir mão de facilidades, como o shopping, supermercados e clubes.
“As incorporadoras estão muito antenadas no que diz respeito aos atrativos da região e, antes de comprarem terrenos, realizam um estudo da liquidez e do perfil de compradores que buscam determinados bairros”, observa Jeferson. Segundo o corretor, a migração para essa parte da cidade se deve principalmente ao tamanho dos terrenos e ao custo-benefício, quando se compara ao valor do metro quadrado nos Jardins. Outro atrativo são as facilidades de acesso, já que a região do Morumbi não apresenta muito trânsito e está localizada próxima às principais vias da cidade: Marginal Pinheiros, Avenidas Juscelino Kubitschek e Faria Lima, até mesmo da Avenida Paulista. “A circulação dentro dos bairros é muito tranquila.”
Bárbara completa que a região atrai pessoas que desejam morar bem, em ruas tranquilas e arborizadas, perto de boas escolas (como PlayPen, Avenues, Miguel de Cervantes, Porto Seguro), assim como clubes (especialmente o Paineiras, muito tradicional e com excelente estrutura). Além disso, com a migração do trabalho para home office ou regimes híbridos, tornou-se ainda menos necessário morar nas partes mais centrais da capital. “Na região do Jardim Guedala e Cidade Jardim, você está cercado por verde e muitos pássaros, até mesmo macaquinhos. Também é um lugar favorável a animais de estimação”, afirma a corretora.
De acordo com Bárbara, as casas não se encontram em meio ao comércio, uma vez que esse não é o propósito dessa região. “As lojas e mercados estão próximos, podendo ser acessados de carro, além de contarmos com a facilidade do delivery. Cada microrregião do Morumbi (Cidade Jardim, Guedala) tem seu pequeno centro comercial. São bairros residenciais, mas rodeados por shoppings, escolas e opções de lazer”, salienta.
No que diz respeito ao tipo de projeto que tem sido mais desenvolvido para casas de condomínio nessa região, Jeferson aponta a predominância do estilo townhouse, em que os imóveis estão posicionados lado a lado, mas mantendo a qualidade e a privacidade. “Elas têm como características a arquitetura contemporânea, mais sustentável, de fácil manutenção. São projetos compactos, que atendem a famílias que passam os finais de semana em casas de campo ou de praia, e que viajam bastante”, comenta. “Há condomínios para todos os gostos: desde aqueles com lazer compartilhado entre os moradores, incluindo piscina de raia e academia, até os que possuem área de lazer privativa.”
“As pessoas procuram condomínios por uma questão de segurança. Elas querem morar em uma casa, com poucos vizinhos, mas que tenha portaria e monitoramento. É uma moradia mais exclusiva, bem diferente de um prédio”, acrescenta Jeferson. “Além disso, nesses empreendimentos novos, as incorporadoras já se preocupam com projetos mais limpos, mais fáceis, com plantas minimalistas e integradas.”
“O condomínio de casas é uma moradia mais individual. Você não precisa esperar elevador, nem encontrar os outros moradores, se não quiser. É como se fosse uma cobertura no chão”, diz Bárbara. Ou seja, morar nesse tipo de imóvel significa que você tem todas as vantagens do condomínio, mas podendo usufruir da área aberta que apenas uma casa possibilita.
No entanto, a corretora ressalta que é preciso estar atento a alguns fatores relevantes, na escolha do imóvel. “O cliente deve observar a proximidade das casas e se elas têm uma planta bem distribuída, que dê mobilidade, além de muita iluminação natural e ventilação. Quando tiver mais de dois andares, também é importante que a casa possua elevador.”
Outros fatores cruciais, segundo Jeferson, são a localização e o acesso, assim como a proximidade da escola dos filhos. “Normalmente, o que as pessoas buscam é uma metragem boa, um projeto bacana, em um condomínio com segurança satisfatória. É interessante considerar também o valor do condomínio e do IPTU, já que esses são custos fixos mensais e podem ser determinantes na decisão de compra.”
Segundo os especialistas, o valor da metragem na região do Morumbi, Jardim Guedala e Cidade Jardim varia de acordo com o padrão da casa e do condomínio, mas fica em torno de R$ 10 a 15 mil por metro quadrado. As casas de condomínio mais recentemente construídas têm, em média, 500 a 600 m² no total (incluindo garagem, rooftop, jardim e área externa), com cerca de 300 m² de área útil.
