Desde a prospecção de áreas e a elaboração do projeto até a conclusão das obras, é possível adquirir um lançamento em qualquer uma de suas etapas
Uma das grandes vantagens de comprar um lançamento imobiliário está na possibilidade de investir nele logo no início, em um momento no qual o projeto ainda é apenas uma ideia. O que muitas pessoas não sabem, contudo, é que existem diversas etapas nesse processo, sendo possível para o comprador realizar bons negócios em diferentes fases da construção.
“Poderíamos resumir um empreendimento em quatro fases”, explica David Farah, gerente de lançamentos da Esquema Imóveis. “A primeira envolve a prospecção de áreas, pesquisas de mercado e análises prévias, objetivando a aquisição de terrenos que tenham vocação para a ideia. Muitas variáveis influenciam a duração dessa fase (que pode levar anos) e é determinante para o sucesso do projeto, uma vez que estamos falando de localização.”
A fase seguinte, de acordo com Farah, envolve estudos mais detalhados de viabilidade (legislação, zoneamento, aspectos tributários e financeiros, custos, entre outros) e a elaboração do projeto, assim como as aprovações junto à prefeitura e seus órgãos. Nessa etapa do empreendimento, que envolve certa burocracia, não é possível estimar prazos exatos.
“A terceira fase é o lançamento no mercado, com a execução das estratégias comerciais”, conta o gerente. “Em seguida, ocorre a comercialização ao cliente final e o início do cronograma de obras, geralmente em um ciclo de 36 a 42 meses, que é finalizado com a entrega do imóvel e a emissão do Habite-se.”
Já a fase do lançamento do produto imobiliário propriamente dito é conhecida como a ‘hora da verdade’. “É quando o mercado vai mostrar ao incorporador (e ao investidor) se ele fez um bom trabalho nas etapas anteriores, ou seja, se desenvolveu um bom estudo de viabilidade, se utilizou corretamente a vocação do terreno, se aquela metragem tem aderência na região (no momento presente e no futuro), se o público-alvo aceitou o projeto de arquitetura e se o preço se manteve alinhado à estratégia comercial de velocidade de vendas”, afirma o gerente de lançamentos.
Conforme ressalta Farah, há claras distinções entre um empreendimento de alto padrão e um lançamento comum, no que diz respeito às etapas do processo. “Existem diferenças em vários aspectos, seja no prazo de formação de terrenos (por sua escassez e localização, o alto padrão é mais demorado), seja na modalidade de incorporação (obra a preço de custo, usual no alto padrão), na elaboração do projeto (geralmente, o alto padrão busca algo autoral e exclusivo), na comercialização (vir ou não a mercado), na estratégia comercial (em geral, as construtoras desse segmento buscam uma menor velocidade de vendas), no padrão construtivo (um projeto de alto padrão comtempla materiais de menor disponibilidade ou feitos sob medida), entre outros aspectos”, observa.
Quanto antes, melhor
Quando se trata de um lançamento imobiliário, as vantagens de investir nas fases iniciais do empreendimento são inúmeras. “Elas vão desde a escolha do apartamento com o andar e a insolação de preferência do cliente, até alterações na planta e personalização do imóvel, com a escolha dos acabamentos e sem preocupações com reformas pós-entrega”, comenta Farah. “Outro benefício, que já desfez muitos negócios em imóveis usados, diz respeito à documentação do vendedor, que é mais facilmente resolvida quando se trata de um lançamento.”
Segundo o gerente de lançamentos, esse modelo é ideal tanto para quem não quer se descapitalizar e prefere fazer um plano de pagamentos mais longo, quanto para quem pode antecipar valores, ganhando com a taxa de antecipação e reduzindo a exposição ao INCC. “Existe ainda a opção de trabalhar alavancado, pensando na venda antes do repasse e se apropriando da valorização do imóvel como um todo, mas sobre uma base de investimento menor”, completa. Outra situação bastante interessante, disponível a um grupo mais experimentado e capitalizado, é o investimento em fases anteriores ao lançamento. Nesse caso, o risco deve ser melhor administrado e o ganho pode ser potencializado.
De acordo com Farah, conforme vai se aproximando a data de entrega do empreendimento, o comprador deixa de contar com o benefício do valor do dinheiro no tempo e acaba tendo menos opções de escolha, uma vez que as plantas já estão travadas. “Ainda assim, existem vantagens importantes, como a segurança de ver o projeto ‘em pé’ e a possibilidade de avaliar o padrão construtivo do empreendimento”, salienta. “Nessa etapa, o fator urgência ou necessidade tem mais peso na equação, atendendo aos clientes que apenas teriam à disposição um imóvel usado, com a ‘cara’ de outra família.”
Um dos maiores desafios, no mercado de lançamentos imobiliários, é vender a ‘ideia’ de um imóvel; sem que ele esteja, de fato, construído. Por isso, para quem deseja investir nesse tipo de imóvel, é essencial conhecer a história do incorporador e da construtora responsáveis pela execução. “Caso sejam novas empresas, sempre procuramos entender de onde elas vieram, que proposta querem apresentar e, o mais importante, como esperam ser vistas pelo mercado”, destaca Farah. “Com relação à segurança, vale lembrar que, para cada empreendimento, é criada uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), com CNPJ e caixa próprios. Existe ainda o Patrimônio de Afetação, regime em que todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados do patrimônio da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações.”
O gerente de lançamentos acrescenta que, quando se sabe quem está vendendo e como será estruturada a operação, o desafio maior passa a ser a habilidade daquela construtora de transformar a ideia em algo real e concreto. “Nesse sentido, as maquetes fiéis ao projeto e os apartamentos decorados sempre desempenharam muito bem essa função, mas a tecnologia vem aprimorando cada vez mais a experiência do cliente: plantas em 3D, vídeos projetados em salas de imersão, imagens feitas por drones e até mesmo realidade aumentada são ferramentas importantes, hoje, na apresentação do empreendimento. Mas, apesar de todas essas ferramentas para apresentar o imóvel na planta, a atuação de um corretor é fundamental para garantir a realização de um bom negócio”, conclui Farah.
