Nesta fase positiva do mercado, o desenvolvimento imobiliário tem ganhado espaço, com boas oportunidades para vendedores e investidores
Já faz algum tempo que o desenvolvimento imobiliário tem, literalmente, conquistado terreno no mercado, em especial no que diz respeito ao alto padrão. “Essa área já vinha em ascensão antes da pandemia, com um crescente aquecimento, não só pela maior velocidade nas vendas, como pelo grande interesse de incorporadores em desenvolver projetos”, observa Antônio Salvo, diretor de novos negócios da Esquema Imóveis.
Conforme explica Salvo, o mercado das incorporações é baseado em projeções para o futuro. Ou seja, se uma construtora adquire um terreno hoje, o prédio provavelmente irá demorar de 3 a 4 anos para ser concluído. Como havia uma demanda reprimida nos anos anteriores à pandemia, devido à crise econômica, as incorporadoras sabiam que a tendência era de que a procura aumentasse gradativamente e viram que, se não se movimentassem rápido, ficariam sem produtos para vender.
De acordo com o diretor de novos negócios, o isolamento social trouxe algumas adaptações para o mercado do desenvolvimento imobiliário – inclusive aspectos positivos, que trouxeram mais agilidade e praticidade às negociações. “Processos como passar uma escritura, registrar um imóvel, assinar contratos… tudo isso foi digitalizado, o que facilitou muito nosso trabalho. Antes, era preciso realizar reuniões presenciais e juntar todos os envolvidos. Hoje, a barreira presencial foi ultrapassada e passamos a fazer muitas coisas virtualmente”, conta.
De acordo com Salvo, outros fatores trouxeram aspectos positivos para o desenvolvimento imobiliário, entre eles a baixa de juros – que gerou também uma redução nos custos de financiamentos, o que beneficiou o consumidor interessado na compra de imóveis. “Além disso, os próprios investidores do mercado financeiro passaram a destinar verbas para o mercado imobiliário, fomentando a incorporação. Ou seja, para as incorporadoras e construtoras, esse cenário foi muito bom, porque a oferta de recursos para financiar os imóveis também aumentou”, salienta.
Em relação à aceleração da aquisição de imóveis de alto padrão, o diretor de novos negócios acredita que a alta do dólar foi mais um fator que contribuiu para o aquecimento, já que esse é um público altamente dolarizado. “Outro aspecto importante é a mudança nos hábitos de consumo, com a busca por novos espaços. Alguns estigmas foram quebrados”, comenta Salvo. “Antes, não havia necessidade de uma estrutura para trabalhar em casa, mas foi preciso adaptar ambientes para a criação do home office. Houve também uma busca por espaços maiores. A proximidade do local de trabalho deixou de ser um fator determinante, já que a necessidade de deslocamento até o escritório diminuiu. A questão, para as incorporadoras, foi avaliar até que ponto essas mudanças seriam permanentes.”
Principais demandas do mercado
Sobre as tendências para o desenvolvimento imobiliário, Salvo esclarece que segurança, privacidade, espaço e comodidade já eram elementos prioritários na escolha de um imóvel; portanto, devem se manter relevantes nos próximos anos, ainda que adaptados às restrições financeiras e características comportamentais das novas gerações.
Como as necessidades dos consumidores mudam diariamente, as incorporadoras precisam estar sempre atentas a fatores econômicos, comportamentais e sociodemográficos, de modo que possam prever as demandas futuras do consumidor. O diretor de novos negócios da Esquema Imóveis sugere que uma das formas de compreender as diferentes características e preferências das pessoas é o estudo do perfil das gerações. Especialmente neste momento tão atípico da nossa história, as necessidades e desejos de consumo se tornam ainda mais complexos.
No entanto, é indiscutível a crescente busca por automação e inovações tecnológicas nos imóveis. “Uma vez identificada a demanda por algum serviço ou produto apoiado no uso de tecnologias móveis e digitais, ficará a cargo das empresas do setor de construção ofertar espaços que garantam a funcionalidade das novas tecnologias. Um serviço de entregas por drones, por exemplo, necessita de um espaço que possa receber a entrega feita por esse equipamento”, destaca Salvo. “A tecnologia se coloca como um grande fator de impacto para o setor, nos próximos anos.”
Sustentabilidade e eficiência energética, além de plantas funcionais e que permitam formatos diversificados, também serão exigidos nos novos empreendimentos, conforme aponta Salvo. “Nesse sentido, as certificações podem ser um fator de diferenciação do empreendimento no processo de captação de recursos junto a fundos de investimento, uma vez que indicam aos acionistas que aquele projeto está de acordo com as melhores práticas de sustentabilidade.”
Outra grande tendência, para o diretor de novos negócios, é o compartilhamento: coworking, cohousing e coliving. “Mas uma inteligência de dados sobre o perfil e os hábitos do público se torna fundamental às construtoras e incorporadoras, para que elas possam ofertar, de forma assertiva, facilidades e espaços de interesse do consumidor. Não basta fornecer o espaço compartilhado, é preciso conveniência. Ou seja, é necessário um modelo de gestão para cuidar da manutenção, limpeza e conscientização do uso desses espaços – e até mesmo da conciliação de eventuais conflitos. Essa necessidade abrirá oportunidades de inovações e parcerias a serem desenvolvidas para o atendimento dessa demanda”, afirma. Salvo também destaca que essas mudanças de comportamento impactam na opção do consumidor por comprar ou alugar um imóvel. “A tendência é de que o modelo do aluguel de um imóvel evolua para ir de encontro ao estilo de vida dinâmico de uma geração que não cria tantas raízes, permitindo maior flexibilidade e menor burocracia.”
Aproveitando as oportunidades
Especificamente no alto padrão, Salvo vê como principais demandas a busca por casas em condomínios horizontais ou apartamentos maiores (de preferência no estilo garden), com varanda e espaço para trabalho. Também houve alta na procura por imóveis em condomínios de campo. E, claro, terrenos para incorporação continuam sendo fortemente buscados. “Com esse aquecimento do mercado, uma das principais vantagens que os proprietários têm é a liquidez do imóvel”, comenta Salvo. De acordo com o diretor de novos negócios, geralmente há um período de maturação de um imóvel no mercado, antes que ele seja vendido. No caso das áreas com potencial para serem incorporadas, esse tempo diminuiu.
“Hoje, os valores dos imóveis também tiveram um aumento, pela grande procura e queda de oferta, então acreditamos que este seja um momento vantajoso principalmente para os vendedores. Eles têm uma chance preciosa de atualizar seu patrimônio, seja por meio da venda ou da locação de seu imóvel”, ressalta. Salvo dá como exemplo o proprietário de uma casa que esteja alugada, dentro de uma área com bom potencial para desenvolver um empreendimento imobiliário (um prédio comercial ou residencial). Se ele vender esse imóvel para uma incorporadora, permutando parte do dinheiro por uma loja ou conjunto comercial no empreendimento construído, isso permitirá que permaneça no local e participe da receita, locando seu novo imóvel por um preço melhor e também com mais rapidez do que faria com a propriedade antiga – tudo isso sem arcar com os custos de manutenção ou reforma.
Há grandes oportunidades para também para as incorporadoras, no que diz respeito ao melhor aproveitamento do potencial construtivo de um prédio. “Dentro de alguns zoneamentos, existe a possibilidade de construir, por exemplo, um edifício residencial com uma área comercial no térreo. Seria um projeto com fachada ativa, que incentiva a integração com a via pública, para uso misto. A vantagem é que essa parte não residencial da construção não conta no coeficiente de aproveitamento”, explica Salvo. Em geral, os usos contemplados são restaurantes, lojas e serviços, que podem ficar tanto embaixo como em um bloco edificado separado, sempre com uma entrada independente do empreendimento.
“Esse tipo de benefício no cálculo do aproveitamento permite utilizar melhor o terreno e atualizar o patrimônio, com um imóvel modernizado. Para o proprietário de um imóvel a ser incorporado, permutar com a construtora e ficar com uma loja ou conjunto comercial no térreo certamente irá lhe proporcionar uma renda muito melhor”, reforça Salvo.
Na área do desenvolvimento imobiliário, estar atento às legislações e decretos é importantíssimo, já que pode significar uma melhor utilização dos terrenos e de seu potencial construtivo. “As mais recentes análises das leis estão levando à criação de novos produtos pelas incorporadoras”, observa. Um exemplo disso, que está sendo considerado nos projetos de edificações novas, é o fator incentivador do Coeficiente de Aproveitamento (CA) maior que o “normal”: podendo ser de 6 vezes para Habitação de Interesse Social (HIS) e 5 vezes para Habitação de Mercado Popular (HMP) em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) – quando o normal é edificar até 4 vezes a área do terreno. Já em Zona de Centralidade (ZC) e Zona Mista (ZM), o potencial é de 3 para HIS e 2,5 para HMP – sendo, para os demais usos, de no máximo 2 vezes a área do terreno.
“Além disso, se você fizer, em determinada área, 80% de apartamentos ditos ‘populares’, proporcionando acesso a clientes de primeiro imóvel, com faixa de renda familiar de até R$ 5.988 (como estudantes, pessoas de outras cidades buscam ter um ponto em São Paulo ou até mesmo para uma futura locação), os outros 20% podem ser de apartamentos no padrão que quiser, para o público que for de seu interesse, com a vantagem de não pagar outorga ou Cepac e atingindo o máximo de aproveitamento do terreno”, detalha Salvo. No caso de Cepacs (certificados de potencial adicional de construção), eles são títulos que as incorporadoras adquirem por meio de leilões, pagos para a prefeitura, nos locais onde são realizadas as operações urbanas – como a região da Faria Lima, por exemplo. Esses certificados aumentam o potencial dos terrenos, permitindo construir mais do que o estabelecido pelo zoneamento, e os recursos são utilizados em melhorias nessa região, relacionadas à questão viária, calçamento, etc. Como a demanda por eles é muito grande e sua quantidade limitada, e repassar esses custos ao consumidor final encareceria os projetos, muitas incorporadoras acabam optando por desenvolver Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS) e Empreendimentos em Zona Especial de Interesse Social (EZEIS), que, por decreto municipal, aumentam o coeficiente de aproveitamento.
“A área de desenvolvimento imobiliário apresenta grandes oportunidades e o apetite das incorporadoras continua forte, para diversas regiões e diversos nichos de mercado. Isso é algo que deve perdurar. Para os proprietários que possuem terrenos interessantes, bem localizados, com bom potencial e dentro do preço, estamos em um momento com enorme chance de comercializar”, finaliza Salvo.
