O administrador de empresas Bruno Franciulli fala sobre a relação entre a taxa de juros e os fundos de investimento imobiliários

Quando se fala em investir no mercado imobiliário, os fundos de investimento imobiliários (FII) geralmente são uma opção interessante e também rentável. Mas o que irá acontecer com o desempenho desses fundos se a taxa Selic (atualmente em 2,75%, mas que chegou a uma queda histórica de 2%) subir ainda mais?

O administrador de empresas Bruno Franciulli, sócio da gestora de investimentos imobiliários RBR Asset, afirma que os juros são apenas um dos fatores que impactam os FIIs. “Primeiramente, vale ressaltar que o fundo imobiliário é um veículo de acesso para você investir no mercado imobiliário. Existem fundos que chamamos de ‘tijolo’, que investem na compra de imóveis (prédios corporativos, galpões logísticos, shoppings, hotéis e até mesmo segmento residencial), e os fundos de ‘papel’, que investem em dívida imobiliária, os certificados de recebíveis imobiliários (CRI)”, explica.

Considerando, de maneira genérica, essas duas modalidades de FIIs, Franciulli observa que as oscilações da taxa Selic – que é calculada com base nos financiamentos diários para os títulos públicos – pode impactar os fundos imobiliários tanto positivamente quanto negativamente. “Há fundos que têm lucros quando a taxa de juros sobe, enquanto outros podem sofrer. Os fundos de recebíveis provavelmente irão se beneficiar com o aumento da taxa Selic, já que dentro deles estão CRIs, ou seja, dívidas – normalmente indexadas pelo CDI (uma taxa que tende a acompanhar a Selic e que atua como benchmark no mercado financeiro, utilizada para comparar a performance e o desempenho de investimentos). Já alguns fundos de ‘tijolos’ podem sofrer, principalmente aqueles com contratos atípicos e pré-fixados, que ficarão estáticos independentemente das variações da taxa. Isso quer dizer que, nesse caso, o investidor não conseguirá ter uma captura corrigida do aluguel”, afirma o especialista.

De acordo com Franciulli, os juros de curto prazo já estão precificados no mercado: a previsão é de que, este ano, a Selic subirá para até 5%. Como o aumento está previsto e não há uma projeção de grande volatilidade, isso não deve afetar de maneira significativa os FIIs. Além disso, segundo o administrador, os fundos imobiliários têm uma correlação mais forte com os juros de longo prazo.

A curva da pandemia

A necessidade do isolamento social impactou toda a economia do país e, consequentemente, também o mercado financeiro. “Os fundos imobiliários tiveram um movimento similar às ações da bolsa, que caíram e voltaram a subir apenas ao final de 2020”, lembra Franciulli. “Eles sofreram, sim, com esse bug que foi gerado pela crise em março do ano passado, mas quando analisamos o cenário em profundidade e tentamos ver as razões dessa queda, percebemos que FIIs com ótimos fundamentos (prédios bem localizados, com inquilinos de primeira linha) estavam sendo vendidos a qualquer preço por conta de uma expectativa negativa do mercado. Foi um movimento muito irracional, de pânico.”

Para Franciulli, os fundos foram mais impactados por essa sensação de instabilidade do que pela realidade do mercado. Se por um lado, os escritórios e lajes corporativas passaram para o home office, assim como os shoppings foram fechados e deixaram de gerar renda, por outro houve uma demanda maior por galpões logísticos. Apesar desse contexto, muitos investidores de FIIs acabaram optando por transferir seus investimentos para o mercado de ações, acreditando que desse modo recuperariam suas perdas de forma mais rápida. No entanto, o especialista vê o futuro dos fundos imobiliários com bons olhos, já que ele está aberto a ótimas oportunidades. “Atualmente, conseguimos comprar ótimos ativos, muito bem localizados e com bons inquilinos”, completa.

FII: sempre um bom investimento

Franciulli acredita que os fundos imobiliários sempre serão um investimento vantajoso, principalmente para quem procura renda, porque são isentos de imposto de renda. “Eu costumo fazer a seguinte comparação: se você é um investidor pessoa física e tem um apartamento para locar, quer receber renda em cima desse imóvel. Quando compra um fundo imobiliário, o objetivo é o mesmo. Mas se você detém um apartamento, é tributado sobre esse rendimento, o que não acontece com o FII. Então, apenas por esse aspecto fiscal, já é algo vantajoso”, destaca.

O administrador acrescenta que outra vantagem é a possibilidade de diversificação de sua carteira de investimentos, em diferentes tipos de fundos imobiliários, sem a necessidade de um aporte inicial tão alto. Segundo Franciulli, o cenário de juros baixos (nunca antes tivemos uma taxa Selic de 2%) leva o investidor a sair da renda fixa e buscar investimentos alternativos. “A indústria de FIIs vem se desenvolvendo muito ao longo da última década. No ano passado, batemos um marco histórico: um milhão de CPFs na bolsa. Isso quer dizer que, atualmente, temos no Brasil mais de um milhão de pessoas físicas que investem nesses fundos. Hoje, comprar cotas de FIIs na bolsa é praticamente a mesma coisa que comprar uma ação. Você acessa sua corretora ou seu home broker, investe e acompanha os dividendos mensais pelo aplicativo. É um investimento que fica num meio termo entre a renda fixa, de baixo risco, e a renda variável, que são as ações com mais volatilidade, mais arriscadas.”

Funding para compra de imóveis

Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis, avalia que os FIIs de certa forma ajudam a injetar recursos no mercado imobiliário. “Obviamente, com a pandemia, os fundos de lajes comerciais foram impactados, porque houve entrega de alguns imóveis e redução no tamanho de escritórios, o que impactou a rentabilidade e a performance desses fundos. Em contrapartida, com o aumento do e-commerce, os fundos ligados a galpões logísticos foram beneficiados”, comenta. “Para nossa empresa, que atua diretamente em venda e compra de imóveis, os fundos são interessantes porque se tornam nossos clientes – por exemplo, quando um FII é aberto com o intuito de comprar um prédio comercial ou incorporar um terreno. Ou seja, o aumento do mercado de fundos se torna uma forma de funding para a aquisição de imóveis, o que nos beneficia diretamente.”

Túlio acredita que o mercado de fundos de investimento imobiliários tende a crescer cada vez mais. “Eu vejo isso até mesmo como uma maneira de um empresário captar dinheiro para poder empreender. Antes, uma construtora ou incorporadora podia usar seu caixa próprio ou emprestar dinheiro em banco. Agora, existe a opção de ‘virar sócio’ em um fundo. Isso só tende a crescer. O mercado é promissor e ainda não muito explorado no Brasil, então a tendência é de crescimento, principalmente para a locação de imóveis residenciais”, conclui o CEO da Esquema Imóveis.