Conheça os impactos no mercado imobiliário desses mecanismos públicos de gestão e desenvolvimento urbano

As Operações Urbanas são instrumentos de intervenção pública que podem ajudar a modificar a paisagem e a ocupação das cidades, principalmente em grandes metrópoles como São Paulo. Elas estabelecem regras e incentivos para o adensamento populacional e construtivo de certas áreas, podendo impactar de forma significativa o mercado imobiliário.

Na capital paulista, esses mecanismos são regulados pelo Plano Diretor Estratégico e aprovados por lei municipal. Entre as operações atualmente em vigor, destaca-se a Operação Urbana Faria Lima. Ela abrange as regiões do Largo da Batata e região de Pinheiros, passando pelo Jardim Europa, Itaim e Vila Olímpia, até a Avenida Hélio Pellegrino. São 4 setores (Pinheiros, Faria Lima, Olimpíadas e Hélio Pelegrino) e 18 subsetores, com diferentes regras quanto ao coeficiente de utilização.

A operação foi criada para resolver alguns problemas do bairro e estruturar o crescimento. Ela envolve uma série de ações urbanísticas, muitas das quais já foram realizadas ou estão em processo de implantação – incluindo a revitalização do Largo da Batata, a criação da Linha Amarela do metrô, o prolongamento da Faria Lima e a reestruturação da Avenida Santo Amaro. Trata-se de uma iniciativa importante para a valorização da região e que, consequentemente, acaba influenciando os preços de imóveis.

Entre os principais objetivos do conjunto de intervenções da Operação Urbana Faria Lima estão:

• Melhoria da qualidade de vida nessa área;
• Solução de problemas sociais;
• Valorização dos imóveis;
• Organização dos meios de transporte;
• Benefícios ao meio ambiente.

A contrapartida para a sociedade inclui a implantação de infraestrutura ou de sistema viário na região, de Habitações de Interesse Social e de áreas verdes. Os recursos dessas contrapartidas financeiras, nas Operações Urbanas Consorciadas, são antecipados pela venda dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs). Tratam-se de títulos emitidos pela prefeitura e ofertados periodicamente em leilões, que concedem “direitos urbanísticos adicionais”, além do permitido pela Legislação de Zoneamento.

A função do CEPAC é possibilitar o aumento do potencial construtivo de uma área, em metros quadrados (podendo chegar a até 4x), o aumento da taxa de ocupação, assim como a alteração da atividade ou uso do imóvel, ou do gabarito da altura da edificação. Sua diferença básica com relação à outorga onerosa, embora ambos sejam adquiridos mediante pagamento, é que o CEPAC precisa ser utilizado em uma região determinada – por exemplo, no perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. A outorga, por sua vez, pode ser aplicada para aumentar a área de construção ou modificar o uso do imóvel em qualquer local da cidade.

Um dos projetos que estão sendo realizados no quadrante da Operação Urbana Faria Lima, com o uso de CEPAC, é o Lindenberg Praça Itaim. São duas torres, separadas por uma praça de mais de 1.000 m², com acesso público, que permite aos prédios ganharem o equivalente a essa área de fruição em potencial construtivo (benefício previsto na Lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima).

Para construtoras e incorporadoras, a oportunidade de adquirir direitos urbanísticos adicionais não apenas atende às necessidades de suas edificações (como a superação do gabarito de altura e taxa de ocupação), como fomenta melhorias na própria região, já que os recursos adquiridos por meio da compra de CEPACs são destinados a intervenções que, posteriormente, agregarão valor a essa área e a seus imóveis.

Por serem mecanismos públicos que trazem grandes benefícios, tanto para os empreendedores quanto para comunidade local, o valor desses títulos em leilões tem aumentado, ao mesmo tempo em que há uma escassez de CEPACs, principalmente na Operação Urbana Faria Lima – que se encontra no eixo de interesse de grandes construtoras. Isso porque, embora esses certificados possam ser usados em qualquer área contida dentro da Operação Urbana, se o limite de um setor é atingido, os CEPACs remanescentes só poderão ser utilizados onde ainda haja estoque de área adicional de construção disponível. Essas regulamentações têm a função de ajudar a direcionar a incorporação e o desenvolvimento urbano.