Vinicius Nageishi, da área de desenvolvimento imobiliário da Esquema Imóveis, fala sobre a solução para adquirir e incorporar terrenos
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs), modalidade já conhecida pela maioria das pessoas que tem algum contato com o mercado financeiro, são conjuntos de investidores que reúnem recursos para ativos do segmento imobiliário.
O que muita gente talvez não saiba é que existe outra solução muito interessante, para levantar capital nesse mercado: os fundos de investimento para incorporação terrenista.
“A principal diferença entre eles é que o fundo imobiliário tradicional atua como uma espécie de condomínio de investidores, que fazem um aporte de capital, para ser investido no mercado imobiliário”, explica Vinicius Nageishi, da área de desenvolvimento imobiliário da Esquema Imóveis.
De acordo com Nageishi, os recursos sob gestão do fundo podem ser aplicados em diferentes modalidades, seja na aquisição ou na construção de imóveis. “Os fundos tradicionais criam um portfólio de imóveis com os quais esses investidores não precisam se preocupar, no que diz respeito a IPTU, condomínio e outros tributos”, observa. “E a renda da locação desses imóveis é distribuída aos cotistas, na proporção do valor investido.”
Novas possibilidades de investimento
Outro tipo de investimento, que tem ganhado fôlego, segundo Nageishi, são os fundos terrenistas. “Trata-se de uma instituição ou empresa, que detém uma determinada quantidade de capital, e aporta esse dinheiro na aquisição de um terreno – juntamente a uma incorporadora.”
Caso o incorporador não possua essa expertise, ele escolhe um consultor, que irá atuar no processo desde o início da incorporação até a construção e lançamento do empreendimento.
Conforme explica Nageishi, primeiramente são realizados estudos de viabilidade econômica e de volumetria, entre outras análises. Se a conta for positiva e de interesse do fundo, ele faz o aporte na aquisição do terreno.
Muitas vezes, esse fundo também pode fazer um aporte para custear a obra, os tributos e todo o processo que envolve a construção do empreendimento.
“Diferentemente do que acontece com os ativos de um fundo imobiliário, esse imóvel vai a mercado em um modelo tradicional, como um lançamento”, ressalta Nageishi.
Um detalhe importante é que, na maioria das vezes, os fundos terrenistas, não estão abertos a receber investidores ou cotistas para esse processo, já que são geridos por empresas.
Solução para o mercado
Em um cenário no qual incorporadores buscam constantemente por soluções que não envolvam exposição de caixa, ou em situações nas quais não queiram tomar todo o risco na aquisição do terreno e no custeio da obra (incorporação e construção), os fundos terrenistas têm um papel fundamental.
“Um dos grandes diferenciais que o departamento de desenvolvimento imobiliário da Esquema Imóveis tem é desenvolver estratégias que levam para o incorporador o terreno e também uma solução financeira para custear sua aquisição e o desenvolvimento do empreendimento”, salienta o especialista.
“Isso é algo que interessa muito aos incorporadores, porque basicamente levamos o produto e o dinheiro para a compra. Essa é uma solução inovadora e muito diferente do que um corretor autônomo poderia apresentar”, completa.
Para Nageishi, esse tipo de solução traz visibilidade e credibilidade para a Esquema Imóveis junto aos grandes players do mercado. “Naturalmente, muitos incorporadores de grande porte entram com capital próprio ou já possuem fundos terrenistas, mas o chamado middle marketing (ou mercado intermediário), realmente precisava de uma solução como essa.”
Vale ressaltar que, tanto para alocar recursos em fundos de investimento imobiliário como em fundos terrenistas, o principal cuidado a se tomar é a análise do portfólio, do rendimento e do ganho de capital. Trata-se de um cenário analítico com uma série de variáveis.
No caso dos FIIs, existem especialistas dentro do mercado financeiro, não do imobiliário, que podem instruir e orientar esse investidor. “Já os terrenistas, com que trabalhamos na Esquema Imóveis, são fundos fechados, focados no financiamento da aquisição de terrenos. São duas possibilidades diferentes de investir”, conclui.
