O gerente de desenvolvimento imobiliário Vinicius Nageishi explica os processos envolvidos na incorporação de imóveis
A última década tem apontado um crescimento vertiginoso do mercado imobiliário nacional, devido a diversos fatores, entre eles a maior oferta de crédito para o setor e o aumento do poder aquisitivo das famílias brasileiras, além de uma exponencial redução da taxa básica de juros, adotada pelo Banco Central, em uma tentativa do governo de erradicar o déficit habitacional.
A abundante oferta de crédito no setor se deve não somente à política monetária, que exige a destinação de grande parte dos depósitos da caderneta de poupança para o mercado imobiliário, mas também ao surgimento de mecanismos jurídicos que tornaram a concessão do crédito mais segura. O encontro de um cenário jurídico mais seguro com empresas capitalizadas e um mercado consumidor sedento pela compra de seu primeiro imóvel gerou um panorama nunca antes visto no mercado imobiliário nacional.
Durante um período de aproximadamente dez anos, até 2014, especialmente em São Paulo, ocorreu um número volumoso de lançamentos de novos empreendimentos imobiliários. No entanto, esse boom imobiliário sofreu forte retração, entre 2014 e 2017, em razão da crise financeira e das instabilidades políticas e econômicas do Brasil. Ao final de 2017, pode ser percebida uma retomada do interesse de incorporadores para a realização de novos empreendimentos, influenciada principalmente pela retomada do crescimento e por uma estabilização da economia, além de fatores como a redução da taxa básica de juros (SELIC) e o restabelecimento da confiança no mercado por parte de consumidores e investidores.
Nesse contexto, a demanda de incorporadores, buscando a formação de novas áreas e lançando novos empreendimentos – em áreas adquiridas antes da crise, mas que estavam represadas – aumentou significativamente. Os resultados positivos de vendas desses novos empreendimentos surpreenderam a todo o mercado, o que gerou segurança nos incorporadores para novas aquisições.
Passo a passo da incorporação
O processo de desenvolvimento imobiliário começa muito antes da aquisição de um terreno, também chamado “área para incorporação”. Na maioria das vezes, quando um profissional do setor identifica um terreno com potencial para construção, ele é composto por diversos lotes em um mesmo quarteirão ou quadra fiscal, havendo necessidade de verificação do zoneamento junto à Prefeitura.
O zoneamento é uma definição do município para a organização de regiões com vocações específicas para instalação – seja de um prédio residencial, comercial, etc. No caso da cidade de São Paulo, esse sistema é totalmente integrado e digitalizado, o que agiliza o processo de identificação de onde é permitido ou não desenvolver um empreendimento imobiliário. A capital paulista possui um novo Plano Diretor Estratégico, que foi aprovado e sancionado em 2014. Como o mercado imobiliário é bastante complexo e as operações dessa natureza demandam cada vez mais profissionalização, a formação de novas áreas – respeitando a complexidade de fatores abarcados por esse Plano Diretor – exige que o projeto seja aprovado junto à municipalidade.
Portanto, é o incorporador quem vai ao mercado buscar terrenos aptos para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, estabelecendo uma relação com o proprietário vendedor, através do serviço de intermediação imobiliária. É muito comum, nos dias de hoje, o modelo de permuta por unidades construídas no próprio terreno. Além disso, é o incorporador quem concebe o projeto de edificação e o estudo de viabilidade, levando-o para aprovação das autoridades competentes e providenciando o registro dos documentos necessários perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos termos da Lei de Incorporação.
Demandas do mercado
O sucesso de um novo produto no mercado resulta, em grande parte, das análises que identificam a necessidade desse produto em um bairro ou microrregião. As informações e a percepção dessas demandas muitas vezes se encontram em imobiliárias com foco e tradição em determinadas regiões. Percebendo isso, muitos incorporadores consolidados no mercado identificaram a necessidade de uma assessoria/consultoria de imobiliárias que possuem o serviço de Desenvolvimento Imobiliário. Esses profissionais qualificados podem oferecer a área ou o terreno compreendendo as necessidades da região, sendo assim muito mais assertivos no perfil do produto a ser lançado.
Nos últimos anos, é perceptível também a atenção de incorporadores e construtores no que diz respeito a projetos, seja residenciais ou comerciais, que se integrem à paisagem da cidade, preocupados com a sustentabilidade e com selos de certificações como o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), que é utilizado em mais de 130 países. O Brasil já se configura como o 4º país com mais “prédio verdes” do mundo, com mais de 600 edifícios com as certificações LEED e AQUA (Alta Qualidade Ambiental).
Os processos e finalidades do desenvolvimento imobiliário vão além da busca e da formação de uma área para simples comercialização a um incorporador. Eles incluem a identificação e a formação de um produto que atenda às necessidades de famílias e empresas, respeitando sua intervenção e inserção no espaço urbano, criando também soluções para atender a todos os que fazem parte desse processo. O desenvolvimento deve considerar todos os fatores envolvidos, desde a incorporação até o projeto e a construção civil, preocupando-se sobretudo com as pessoas que ocuparão aquele espaço.
