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O valor do planejamento urbano

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo está em processo de revisão. Como isso impacta a vida e o desenvolvimento imobiliário na cidade?

 

Nenhuma cidade, especialmente uma grande metrópole, pode crescer e se desenvolver de forma ordenada e sustentável sem algum planejamento. Esse é um dos motivos pelos quais precisa ser criado um Plano Diretor, que funciona como uma espécie de guia para a expansão urbana. O documento orienta a ocupação das áreas e suas funções sociais (moradia, trabalho, saúde, educação, lazer, transporte, etc.), considerando tanto os interesses da coletividade quanto a preservação da natureza e da memória, bem como as necessidades particulares.

O espaço da cidade é limitado, por isso ele é planejado de forma a atender aos objetivos privados (terrenos e edificações) e também aos estatais (ruas, praças, equipamentos urbanos). Nesse sentido, o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, ou PDE (Lei 16.050/2014), atua para que esses espaços sejam ordenados ou modificados de modo a favorecer o pleno desenvolvimento das funções do todo e das partes, promovendo a melhoria da qualidade de vida da população local.

 

O Plano Diretor Estratégico orienta o crescimento e o desenvolvimento do espaço urbano

 

“O plano atual é válido até 2029, mas a própria legislação que o criou determina que o Executivo faça uma revisão intermediária em 2021, para aperfeiçoar suas estratégias e diretrizes”, explica Antônio Salvo, diretor de novos negócios da Esquema Imóveis. Nesse processo de revisão, a participação da sociedade civil junto ao poder público é fundamental, por isso está previsto um modelo híbrido, com ações presenciais e digitais, envolvendo os cidadãos e associações representativas de vários segmentos da comunidade. “Após o cumprimento de todas as etapas de debates, a atual administração encaminhará, até dezembro, um projeto de lei ao Legislativo Municipal, com a proposta de revisão do PDE.”

Elaborado pelo Poder Executivo (prefeitura), o Plano Diretor passa pela aprovação do Poder Legislativo (câmara de vereadores), que estabelece regras, parâmetros, incentivos e instrumentos para o desenvolvimento da cidade. A administração pública municipal é a responsável por executar essas políticas urbanas, não somente por determinação constitucional, mas por conhecer melhor a realidade local e os anseios da população.

O Plano Diretor regulamenta o uso de terrenos, estabelece incentivos e atua na ampliação da infraestrutura urbana

A lei atua em sentidos distintos, mas complementares:

  • Determinando aos privados (empresas e cidadãos) o cumprimento de certas exigências (por exemplo, restringindo os usos permitidos para os terrenos ou imóveis).
  • Incentivando ou induzindo os privados a tomarem certas ações (por exemplo, estabelecendo incentivos tributários para a instalação de empresas em certos locais).
  • Comprometendo o poder público municipal a realizar investimentos, intervenções urbanas e afins (por exemplo, ampliando a infraestrutura ou a oferta de equipamentos públicos em determinadas regiões).

Essencialmente, cabe ao plano diretor criar as bases para uma cidade inclusiva, equilibrada e sustentável, que promova qualidade de vida a todos os cidadãos, reduzindo os riscos do crescimento desenfreado e distribuindo de forma justa os custos e os benefícios da urbanização. “A lei incide sobre aspectos do desenvolvimento urbano, como habitação, mobilidade e políticas ambientais, e impacta no cotidiano de todos os que vivem e transitam por São Paulo”, ressalta Salvo. “Diretrizes urbanas sempre existirão. A diferença é que, com o Plano Diretor, elas ficam explícitas, disponíveis às pessoas para criticar, compreender e atuar mediante regras bem definidas. Assim, o cidadão pode decidir melhor onde comprar uma casa para morar e o empresário pode escolher onde investir em um novo negócio.”

 

Impacto no mercado imobiliário

O Plano Diretor é estratégico para as incorporadoras, já que regulamenta o que pode ou não ser feito, concede benefícios e exige contrapartidas que impactam diretamente na produção imobiliária. “Existem vantagens em determinadas regiões da cidade, que permitem um maior coeficiente de aproveitamento construtivo dos terrenos”, comenta Salvo. “Porém, há uma contrapartida em pagamento de outorga onerosa do direito de construir, capaz de provocar impactos expressivos nos preços das unidades.”

O diretor de novos negócios da Esquema Imóveis completa que, nesse contexto, a escolha de um terreno passa a ser fundamental para ter o melhor proveito daquela área, considerando a legislação. Afinal, a lei influencia em aspectos tangíveis e intangíveis, como no desenho da unidade habitacional (mercado x demanda), na tipologia (programa da unidade), no perfil familiar para esse imóvel, nos atributos de lazer das áreas comuns do condomínio e também na opção por empreendimentos exclusivamente residenciais ou de uso misto (moradia, comércio e serviços no mesmo local). “Os proprietários de imóveis, incluindo incorporadoras e construtoras, que não seguirem as normas administrativas instituídas pelas municipalidades, estarão sujeitos a penalidades, como multas, embargo e, em determinadas situações, interdição das obras”, afirma Salvo.

O zoneamento é um dos principais instrumentos do Plano Diretor no que diz respeito às regras para o uso e a ocupação do solo por iniciativas privadas ou individuais, fixando as atividades que podem ser instaladas em diferentes locais da cidade e determinando como as edificações devem estar implantadas para proporcionar uma melhor relação com a vizinhança. “Talvez a principal influência do PDE sobre as ações de incorporadoras e construtoras seja a definição das áreas ou zonas residenciais, comerciais e mistas, bem como as restrições sobre o que pode ser construído. Na cidade de São Paulo, o valor cobrado dos proprietários para que possam construir além do potencial básico do imóvel (outorga onerosa) é significativo e, por isso, tem impacto direto no preço dos imóveis oferecidos à venda no mercado”, salienta o diretor de novos negócios.

Para a revisão do Plano Diretor que atualmente se encontra em processo, a prefeitura divulgou ter recebido mais de 2.500 sugestões, até o momento. “A minuta do projeto de lei é bastante abrangente e aborda desde especificidades de regiões pontuais da cidade até adequações técnicas diversas”, conta Salvo. Entre as propostas, destacam-se a concessão de contrapartida financeira para a incorporadora erguer um prédio além do potencial construtivo básico, até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo – a fim de incentivar tais desenvolvimentos na cidade e elevar a arrecadação do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), que destina recursos a melhorias em áreas vulneráveis. Nesse novo projeto, incentivos na forma de desconto na contrapartida da outorga onerosa também poderão ser concedidos ao edifício que adotar iniciativas sustentáveis.

Outra modificação relevante é a exclusão do limite de gabarito para prédios localizados em zonas mistas. “O objetivo é reduzir o custo global do empreendimento, o que seria repassado ao consumidor final, com a diminuição do custo da unidade habitacional. O argumento é que, ao se construir uma torre única mais alta, em vez de duas ou três torres mais baixas, há economia de escala com a parte estrutural do edifício (fundações, elevadores, caixa d´água, casa de máquinas), além de um melhor aproveitamento do térreo e do subsolo”, explica Salvo.

Segundo o diretor de novos negócios, a proposta de revisão também flexibiliza a destinação mínima de percentuais de área construída de HIS-1 (Habitações de Interesse Social da faixa 1) em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). “De acordo com o atual Plano Diretor, empreendimentos de usos residenciais e não residenciais localizados em ZEIS devem destinar um mínimo de 60% de sua área construída total a HIS-1. Com a alteração proposta, esse mínimo poderá ser de até 50%. Isso permitirá maior rentabilidade ao empreendedor, ao desenvolver empreendimentos dessa modalidade, estimulando-o a suprir a demanda desse nicho de mercado.”

 

Algumas regulamentações que constam no atual PDE da cidade de São Paulo

 

De volta às origens

O Plano Diretor na cidade de São Paulo está completando 50 anos de existência, uma vez que sua criação como lei municipal (Lei 7.688/1971) ocorreu ainda na década de 1970. Já nos anos 1980, com o fim do regime militar e o fortalecimento dos movimentos sociais, buscando a redução de desigualdades e a democratização das cidades, a Assembleia Nacional Constituinte de 1988 elevou o Plano Diretor à categoria de instrumento jurídico essencial para o desenvolvimento urbano. “Essa foi a Constituição Federal que tratou pela primeira vez do direito urbanístico”, observa Salvo. Conforme aponta o diretor de novos negócios da Esquema Imóveis, antes de se tornar uma norma jurídica, o planejamento urbano já era estudado pelos teóricos da ciência da administração e da economia.

Além do Plano Diretor, outras leis compõem a política urbana do município, como a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (ou, simplesmente, Lei de Zoneamento) e o Código de Obras e Edificações. “Considerando o novo contexto mundial (pós-pandemia), a revisão do Plano Diretor Estratégico se faz extremamente necessária, para o planejamento da cidade e também para o enfrentamento dos desafios atuais, como a necessidade de redução do déficit habitacional, de melhorias na mobilidade urbana e qualificação dos espaços públicos”, conclui Salvo.

 

Linha do tempo dos Planos Diretores do Município de São Paulo

 

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