Pesquisa da plataforma QuintoAndar mostra que 37% dos imóveis para aluguel e 54% daqueles à venda extrapolam o valor recomendado
Buscando mais margem de negociação com inquilinos e compradores, não é incomum que proprietários de imóveis coloquem preços de aluguel e venda acima do ideal. Causando o efeito rebote, de acordo com estudo realizado pela plataforma imobiliária digital QuintoAndar, a estratégia acaba por afastar interessados.
Os resultados mostram que mais da metade (54%) dos imóveis anunciados para venda estão acima do preço que a plataforma recomenda. Tratando-se de aluguéis, 37% dos anúncios também estão acima do valor ideal.
Dados como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU são contabilizados no cálculo. Os resultados, comparados aos dados da base do QuintoAndar, informam a faixa de preço padrão para o imóvel.
Superar o valor recomendado pode resultar em um tempo maior de espera para alugar ou vender a propriedade. A pesquisa descobriu que somente 2 em cada 10 imóveis em aluguel e menos de 3 em cada 10 imóveis à venda acabam por ter contratos fechados com o preço acima do ideal estabelecido pelas ferramentas de precificação da plataforma.
“Sobreprecificar o imóvel gera impactos não apenas ao proprietário como também ao intermediador [corretor], que fica desmotivado a apresentar a oportunidade para potenciais compradores ou inquilinos. A propriedade também acaba por ficar desgastada, uma vez que o tempo excessivo no mercado pode fazer com que os interessados se questionem sobre porquê ainda está disponível”, explica Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis.
Em muitos casos, ao adotar essa estratégia o proprietário acaba, com o passar dos meses ou anos, diminuindo o preço definido inicialmente. Na tentativa de “fechar negócio” o valor é igualado ao ideal, ou aproximado. Além disso, o imóvel parado acumula custos de IPTU e condomínio, causando não apenas a falta do lucro esperado como também mais despesas.
De acordo com os dados, propriedades acima da faixa de preço ideal têm descontos cinco vezes maiores quando comparados àqueles que são negociados dentro das diretrizes recomendadas desde o início. Já no caso de aluguéis, os descontos concedidos são praticamente nulos quando o contrato é fechado durante as duas primeiras semanas. O percentual aumenta para mais de 10% após o intervalo de oito semanas.
Preço certo desde o início
O ideal é sempre estabelecer o preço certo, uma vez que as decisões são tomadas rapidamente. O estudo conclui que uma em cada cinco locações acontece em menos de uma semana e que uma a cada três compras é realizada em até três meses.
A quantidade de visitas também é impactada pelo tempo. No caso de locações, a taxa média de 9,8 visitas agendadas na primeira semana cai para 4,2 quando o imóvel completa um mês na plataforma. Compras e vendas possuem um ciclo mais extenso, mas o resultado é similar. São 4,7 visitas, em média, no primeiro mês, número que também cai pela metade após quatro meses de anúncio.
Acessos na plataforma também diminuem ao longo das semanas e dos meses. Assim, a conclusão é a de que superfaturar o imóvel para ‘testar’ o mercado pode não ser uma estratégia tão útil.
Metodologia do estudo
O estudo utiliza dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados no QuintoAndar do período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024.
Para estimar o preço ideal, é considerado o intervalo sugerido pelas ferramentas precificadoras da plataforma. O cálculo é realizado a partir de informações fornecidas pelo proprietário, como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, além da tecnologia de machine learning e análise de imagens e dados via IA.
No estudo foram levados em conta apartamentos (incluindo estúdios), de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro. O estudo também faz uso de informações de audiência definidas pelo monitoramento do site.
“Os resultados reforçam uma percepção que já temos há anos. Nossa experiência com casos desse tipo mostra que imóveis precificados acima do valor ideal tendem a oferecer mais dificuldade tanto na hora da venda quanto da locação. O fator evidencia a importância de uma avaliação bem-feita desde o princípio, com uma consultoria de qualidade e confiança.”
A GESTÃO PATRIMONIAL NA ESQUEMA IMÓVEIS
