A área oferece algumas das melhores oportunidades no mercado de imóveis de alto padrão, principalmente para investidores
No ano passado, apesar do momento atípico que vivenciamos, as vendas de lançamentos imobiliários não foram significativamente impactadas –pelo contrário. Dados do Anuário de Mercado Imobiliário, elaborado e publicado pelo Secovi-SP, evidenciaram uma recuperação do setor, que já vem ocorrendo desde 2018.
Para colocar essa retomada em números, os lançamentos residenciais na cidade de São Paulo somaram mais de 60 mil unidades em 2020, ligeiramente abaixo de 2019 (no qual foram lançadas 63 mil) e muito superior à média dos últimos 15 anos (que era de 30,8 mil unidades). As vendas seguiram por esse mesmo caminho, já que o mercado absorveu 51,4 mil unidades (86% do total lançado), representando o maior volume de vendas em 10 anos.
Em termos financeiros, foram lançados mais de R$ 27 bilhões (VGL, ou Valor Geral Lançado) e comercializados mais de R$ 25 bilhões (VGV, ou Valor Geral de Vendas). Além disso, de acordo com a segmentação proposta pelo Secovi, no último ano o mercado de lançamentos de médio e alto padrão respondeu por aproximadamente 26% desse VGL, ou R$7 bilhões de reais em potencial. Já na categoria específica acima de 180 m², que se enquadram no mercado de alto padrão, o potencial é de R$ 2,7 bilhões.
“Essa demanda existe há algum tempo, principalmente dos incorporadores de empreendimentos de alto padrão. Foi por isso que resolvemos estruturar em nossa empresa uma área para lançamentos, com sua gerência específica”, conta Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis. A novidade chega amparada por muito cuidado e profundas reflexões, já que o novo departamento precisa estar alinhado ao foco e ao perfil de produtos da imobiliária. “Com 51 anos de existência, a Esquema Imóveis é, reconhecidamente, uma grande referência para clientes do alto padrão. No que diz respeito aos lançamentos, iremos trabalhar com imóveis exclusivos e extremamente bem selecionados.”
“Elaboramos critérios bastante claros na escolha dos produtos que passaremos a fomentar, estreitando o relacionamento com os tradicionais incorporadores reconhecidos pelo mercado como alto padrão, com especial atenção ao crescente mercado de produtos de nicho”, completa David Farah, gerente de lançamentos da Esquema Imóveis. “Atuando nessas frentes, o que queremos é disponibilizar uma prateleira completa de soluções em negócios imobiliários, dinâmica o suficiente para responder às diferentes expectativas dos nossos clientes – seja o incorporador, o investidor ou o cliente final.”
Espaço para crescimento
Conforme aponta Farah, os números do setor são expressivos e mostram uma forte recuperação após a crise econômica de 2014 a 2017. “Eu não chamaria de boom, pois o termo sugere algo inconsistente, seguido de um ajuste (queda), e não é o que deve acontecer. Se excluirmos o segmento econômico e de um dormitório, estamos falando em 16,6 mil unidades lançadas, quantidade 32% inferior à média dos últimos 16 anos. Isso mostra que ainda existe muito espaço para crescimento no segmento de alto padrão”, observa o gerente.
Para Farah, um dado importante é que os fatores determinantes para os resultados positivos de 2020 devem se manter ao longo de 2021 e 2022. “Os juros reais baixos, mesmo com previsão de Selic a 6,5% ao ano até dezembro (que favorecem mais nitidamente o mercado secundário), têm efeito indireto nos lançamentos, uma vez que provocam a migração dos investidores mais conservadores para a ponta do mercado imobiliário”, explica o gerente. Além disso, a atuação dos incorporadores, que têm trabalhado na reposição dos seus estoques de terrenos, e o zoneamento que permitiu a verticalização em corredores importantes (como as avenidas Rebouças e República do Líbano), ampliam a busca por novas áreas de desenvolvimento.
“Igualmente relevante é que a retomada da economia e da produção – com o advento da vacina – devem trazer o INCC, ou Índice Nacional da Construção Civil (fator limitante), aos níveis históricos de 4,5% ao ano, garantindo maior previsibilidade no comportamento dos preços ao longo do período de obras. Isso favorece tanto o incorporador, que trabalha com preço fechado, quanto o comprador, que absorve mês a mês a atualização das suas parcelas”, ressalta Farah.
Lançamento: um bom negócio
Marco Túlio acredita que, embora não seja possível vislumbrar muito tempo à frente, o setor imobiliário deve permanecer aquecido, já que as taxas de juros continuam baixas e há uma escassez de bons rendimentos em outros investimentos. “O mercado de lançamentos é muito atraente para investidores, porque em geral eles são compradores que assumem mais riscos. Esses clientes adquirem um imóvel com uma expectativa de valorização de 20 a 30%, mas apenas quando ele ficar pronto. É um tipo de público que não se importa de esperar 2 ou 3 anos para que o investimento valorize”, destaca.
O CEO da Esquema Imóveis vê o fluxo de caixa como a grande facilidade do imóvel em lançamento. “O comprador não precisa disponibilizar a totalidade do valor do imóvel imediatamente. Ele pode dar um ‘sinal’ e pagar prestações até a entrega da chave, ou até mesmo optar por um financiamento bancário”, afirma Túlio. Outra vantagem é poder adquirir o imóvel em diferentes fases do processo: no lançamento (produtos com preços mais baixos, quando ainda nem se começou a construir – momento em que aparecem as melhores oportunidades) ou no estoque (produtos que não foram vendidos no lançamento, já com valor um pouco acima do lançamento, em geral de 3 a 6 meses após o início da construção).
“A compra de um imóvel no lançamento é ideal para quem procura diversificação, pulverizando investimentos; para quem prefere trabalhar alavancado, pagando sobre parte e absorvendo a valorização do todo; para quem não quer se descapitalizar ou baixar aplicações que ainda não maturaram e, finalmente, para quem procura se proteger da inflação e ainda ter um ganho real antecipado”, completa Farah. “É claro que também existe o comprador que busca o privilégio de escolher sua unidade e realizar modificativos na planta, muitas vezes sem qualquer custo, sem perder a garantia e sem preocupação com pedreiros e caçambas, atrasos ou surpresas desagradáveis. Há quem queira receber um apartamento pronto para morar, utilizando dos projetos de personalização oferecidos pelos incorporadores, ou ainda quem deseja presentear os filhos com isonomia, comprando várias unidades semelhantes no mesmo prédio.”
No decorrer da obra, o fluxo de caixa do projeto pode precisar de reforços, o que também pode ser uma oportunidade para o comprador, já que leva o incorporador a ser mais receptivo a ofertas. “Na etapa da construção, dependendo do andar escolhido, ainda existem possibilidades de personalização, o prazo de entrega já não é tão dilatado e ainda é possível trabalhar com o valor do dinheiro no tempo. O sentimento de segurança é diferente quando o empreendimento já saiu do papel”, salienta o gerente de lançamentos. “Por outro lado, esperar a entrega do empreendimento contando que haverá alguma unidade remanescente ou um distrato vantajoso, ou ainda pensar que a construtora irá vender com deságio ou fazer qualquer negócio por não querer assumir os custos condominiais geralmente é frustrante e não funciona.”
Integração de conhecimentos
Conforme explica Marco Túlio, a criação de uma área de lançamentos (ou imóveis primários) na Esquema Imóveis aposta na sinergia com os profissionais que já atuam com imóveis prontos (ou secundários) e que são especializados nos melhores bairros da capital paulista. Tudo irá partir de uma troca de conhecimentos, com uma postura proativa e próxima aos corretores e gerentes, além de integrada à área de novos negócios e desenvolvimento imobiliário, subsidiando o departamento de marketing com informações do mercado em tempo real.
“Um desafio é que os bairros de São Paulo com os quais trabalhamos já são mais maduros, com pouco espaço disponível. As regiões preferidas do nosso público são, consequentemente, aquelas com menos disponibilidade de incorporar”, comenta o CEO da Esquema Imóveis. Por exemplo, nos Jardins, Itaim Bibi e Vila Nova Conceição não há muitas opções de terrenos vagos. Mas as incorporadoras continuam buscando oportunidades nessas regiões, principalmente quando se trata do alto padrão. Nesse sentido, de acordo com Túlio, há duas linhas possíveis: retrofit (ou seja, reformar um prédio antigo, ou transformar um prédio comercial em residencial) ou utilizar áreas menores (já que a tecnologia construtiva, nos dias de hoje, permite erguer prédios em terrenos mais compactos).
Justamente por atuar em uma cidade tão complexa como São Paulo, a Esquema Imóveis vê no mercado primário uma vocação de transformar o espaço urbano. De acordo com Farah, em dezembro de 2019, ocorreu a 5ª distribuição de certificados de potencial construtivo (CEPAC) para a Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL). Ao preço de abertura de R$ 6.531, o leilão acabou fechando acima de R$ 17.600, colocando nos cofres da prefeitura mais de 1,6 bilhões de reais. “Por que isso é importante? Porque esse recurso tem destino certo: a execução, nos próximos anos, de diversas obras de infraestrutura e urbanização, como o prolongamento da Avenida Faria Lima até a Bandeirantes, o Boulevard JK, o melhoramento da Avenida Santo Amaro e a reconversão urbana do Largo da Batata, entre outros. Isso irá trazer mais valorização aos imóveis do entorno, gerando oportunidades de negócios.”
Além disso, a participação de importantes incorporadores e fundos de investimento, adquirindo os títulos para executar obras residenciais e projetos corporativos ao longo da OUCFL e suas adjacências demonstra a confiança dos grandes investidores no mercado imobiliário. São quatro os empreendimentos que devem mudar o eixo da Leopoldo Couto de Magalhães, uma das principais ruas que cortam a Faria Lima: um novo shopping de alto luxo da JHSF, ao lado de uma torre comercial incorporada pelo empresário Carlos Alberto Mansur, ambos em frente a um prédio de escritórios triple A (o B32), além de um projeto multiuso de 20 mil m2 no terreno onde hoje se encontra o Extra Itaim (com previsão de torres corporativas, uma torre residencial, lojas e restaurantes).
O novo patamar de preços de venda observado na região também viabilizou, em terrenos com menos de 1.000 m2, uma nova categoria de empreendimentos, mais exclusivos e de padrão elevado: os chamados produtos de nicho, que geralmente são condomínios de casas ou prédios de arquitetura autoral, com poucas unidades e em localizações estratégicas, de alta demanda e poder aquisitivo.
“O mercado imobiliário é tão dinâmico que consegue atender aos mais variados perfis de investidores quanto ao nível de risco que estão dispostos a tomar”, conclui Farah. Nesse contexto, o gerente de lançamentos acredita que esse tipo de empreendimento se torna cada vez mais atrativo a investidores “não profissionais”, que entendam os riscos e disponham de recursos mínimos para participar das etapas anteriores ao lançamento, potencializando seus retornos, aproveitando benefícios fiscais e diversificando seus portfólios.
