Como evitar problemas na hora de fechar uma negociação, tomando todos os cuidados quanto aos documentos de seu imóvel

 

A situação é mais comum do que deveria ser: tudo está praticamente certo para fechar um negócio imobiliário, quando de repente aparece algum entrave relacionado à documentação – seja do vendedor ou do comprador. De fato, problemas nos documentos dos imóveis e de seus proprietários estão entre alguns dos maiores empecilhos para bem sucedidas negociações nesse segmento. Por isso, trabalhar com uma imobiliária que possui um bom departamento jurídico pode fazer a diferença na hora de realizar sua compra, venda ou locação. Em 2019, foram mais de 1.200 documentos analisados, para fechamentos de negócios na Esquema Imóveis, e a projeção para 2020 continua a mesma.

 

Principais documentos e problemas

Quando falamos em documentos que são necessários durante o processo de negociação imobiliária, é importante dividirmos essa documentação em duas partes: os documentos exigidos legalmente e também aqueles que são exigidos pelas partes, que podem extrapolar a lista padrão. “Os principais problemas que encontramos estão vinculados à matrícula e às certidões negativas tributárias. De forma simples, caso não haja restrições na matrícula (penhoras ou bloqueios), nem débitos tributários vinculados ao imóvel e/ou ao proprietário, o negócio pode ser realizado”, explica Rafael Antal, diretor jurídico da Esquema Imóveis.

De acordo com Antal, o entendimento jurisprudencial dos dias de hoje é de que a boa-fé do comprador prevalece nas operações imobiliárias. Segundo o advogado, caso seja identificado algum impedimento na matrícula do imóvel ou na certidão, isso não significa que o negócio tenha se tornado inviável, mas que ele irá requerer uma análise mais detalhada.

“Quando passamos à análise da documentação exigida pelas partes, é importante mencionar que longas listas de documentos podem gerar, basicamente, dois problemas”, ressalta Antal. “O primeiro deles é que o prazo para emissão dos documentos em alguns órgãos públicos pode ser excessivamente longo. O segundo é de que alguma informação identificada nos documentos, ainda que não ofereça risco ao negócio, possa gerar desconforto, o que resultaria na desistência da compra.”

Principais documentos que o vendedor precisa providenciar:

• Documentos do imóvel (matrícula atualizada e certidões negativas);
• Documentos pessoais (RG, CPF ou CNH válida e certidão de comprovação de estado civil – para solteiros, certidão de nascimento; para casados e divorciados, certidão de casamento).

Principais documentos que o comprador precisa ter em mãos:

• Documentos pessoais (RG, CPF ou CNH válida e certidão de comprovação de estado civil – para solteiros, certidão de nascimento; para casados e divorciados, certidão de casamento).

 

A importância da assessoria jurídica

Considerando os negócios imobiliários, quais são os principais cuidados e recomendações, para que nenhuma das partes tenha dores de cabeça ao lidar com a documentação de seus imóveis? Conforme orienta Rafael Antal, é preciso, antes de mais nada, verificar a matrícula do imóvel e as certidões negativas de débitos tributários. “Contudo, nem todos estão acostumados com esses documentos. Então, sempre que possível, faça a compra assessorado por uma imobiliária de confiança e/ou contrate um advogado que atue no mercado imobiliário”, recomenda.

São muitas as vantagens de contar com uma assessoria jurídica nessa que é uma das compras mais importantes da vida, para a maioria das pessoas. “O departamento jurídico ajuda durante o processo de comercialização de diversas maneiras. No caso da Esquema Imóveis, especificamente, a atuação começa muito antes da elaboração do contrato e vai muito além da assinatura”, salienta o advogado. Os resultados positivos podem ser sentidos no feedback dos clientes e também no bem-sucedido fechamento de negócios.

De acordo com Antal, a proposta do departamento jurídico é assessorar em todas as fases do processo, desde a análise prévia de viabilidade do negócio (possibilidade de venda ou locação), passando pela emissão de certidões e documentos, a elaboração de contratos, a análise de eventuais pendências e respectivas soluções, a assessoria nos processos de financiamento, trâmites cartorários e recolhimento de impostos, até o registro da propriedade na matrícula do imóvel e a entrega das chaves. “É importante ressaltar que nossa atuação tem o intuito de apoiar as partes, não determinar o certo ou o errado. Muitas vezes, atuamos como ferramenta para os próprios advogados dos envolvidos”, comenta.

 

Transações digitais: o novo normal

A pandemia do coronavírus impulsionou um modelo de negociação que já existia antes, embora não fosse tão comum: a assinatura digital de contratos. Na Esquema Imóveis, a plataforma escolhida para realizar esses processos é a DocuSign. “A principal vantagem de usarmos essa plataforma é a agilidade. Hoje em dia, nem sempre é fácil conciliar as agendas, para que as partes se encontrem e assinem o contrato presencialmente”, conta Rafael Antal.

A escolha da DocuSign, segundo o advogado, deve-se ao fato de ser a ferramenta mais utilizada por grandes empresas de diversos setores. Além disso, a plataforma se destacou em aspectos como segurança e praticidade, na concorrência interna realizada pela Esquema Imóveis, antes da contratação do serviço. “É importante ressaltar que a validade dos documentos assinados eletronicamente é reconhecida pelos Tribunais de Justiça”, completa Antal.

Para o diretor jurídico da Esquema, a tendência é de que o mundo se torne cada vez mais digital. Apesar disso, ele acredita que as transações imobiliárias não chegarão a se tornar completamente digitais. “O aspecto tecnológico trouxe mais velocidade aos processos imobiliários, desde a emissão de certidões e documentos até a assinatura, com plataformas como a Docusign. Contudo, a participação do advogado nas operações imobiliárias é um pouco mais abrangente”, diz.

Segundo Antal, além de analisar a viabilidade do negócio jurídico, o advogado que atua com imóveis deve sugerir formas de contratação, mediar conflitos ao longo das tratativas e aconselhar seu cliente da melhor forma possível, para estruturar a operação pretendida, reduzindo a carga tributária e evitando problemas que poderiam inviabilizar o fechamento do negócio. Em um mundo pós-pandemia, no qual o mercado imobiliário volta a se movimentar e as oportunidades de investimento têm se multiplicado, a agilidade nos processos e o apoio de um bom aconselhamento jurídico são as chaves para que vendedores e compradores concluam suas negociações satisfeitos e tranquilos.