Vinicius Nageishi, da área de desenvolvimento imobiliário da Esquema Imóveis, fala sobre as vantagens e perfis de imóveis em cada zoneamento
A escolha de um imóvel para morar ou investir, seja ele pronto ou em fase de lançamento, precisa levar em consideração um aspecto muitas vezes deixado de lado: o zoneamento da região.
Entre as possibilidades de zoneamento na cidade de São Paulo, duas opções que têm se mostrado interessantes e que apresentam vantagens diversas são as zonas estritamente residenciais (ZER) e as zonas mistas (ZM).
“Obviamente, existe uma concentração muito grande de clientes de alto padrão em bairros estritamente residenciais, como o Jardim Europa, Jardim América e Jardim Paulistano, que são tombados”, afirma Vinicius Nageishi, da área de desenvolvimento imobiliário da Esquema Imóveis.
Em bairros como esses, onde não é possível edificar, a consequência natural é uma grande concentração residencial. “No caso do Jardim Paulistano, em uma faixa entre a Avenida Faria Lima e a Rua Hungria, é permitido construir condomínios horizontais. E essa já se mostra, há cerca de 3 ou 4 anos, uma tendência muito clara para o cliente de alto padrão.”
Segundo Nageishi, a preferência por casas de condomínio está relacionada ao fato de que essa se tornou uma opção atrativa para quem busca se mudar de um apartamento para uma casa, mas deseja manter os benefícios de um condomínio, como segurança e zeladoria.
Entendendo o zoneamento misto
Para compreender as zonas mistas, é preciso entender o que são zonas de estruturação urbana (ZEU), onde é possível edificar prédios sem gabarito de altura, com um coeficiente de aproveitamento muito grande (de 4 a 6 vezes), porque são regiões próximas de uma estrutura de mobilidade.
De acordo com o especialista da Esquema Imóveis, o Plano Diretor de São Paulo privilegia essas zonas de estruturação, justamente porque um de seus principais alicerces é a questão da mobilidade.
“A zona mista fica um pouco fora disso, periférica à ZEU, permitindo tanto o uso residencial quanto não residencial”, explica Nageishi. Essas regiões têm uma predominância de imóveis residenciais, mas as edificações não podem ultrapassar o gabarito de altura de 28 metros, ou seja, de aproximadamente 8 andares.
“Isso quer dizer que, nas zonas mistas, temos prédios menores, mas existem alguns exemplos de alto padrão, como é o caso do lançamento da Lindenberg na Groenlândia”, ressalta o especialista.
Conforme aponta Nageishi, por conta da escassez de terrenos nas zonas de estruturação da capital paulista, alguns incorporadores têm optado por áreas em zonas mistas, para projetos de alto padrão. O único desafio, nesses casos, é a formação de terrenos acima de 2 mil metros quadrados.
Diferentes perfis
A grande diferença, no perfil de cliente que busca uma área estritamente residencial, com relação àqueles que optam pelo zoneamento misto, está no tipo de imóvel que se encontra nessas localizações. “O cliente que procura apartamentos aceita melhor as áreas mistas; já quem quer uma casa geralmente vai para as zonas estritamente residenciais”, observa.
Para o especialista, a maior vantagem do zoneamento residencial, principalmente onde não há tombamento, é a possibilidade de construir condomínios horizontais, que já se tornaram tendência em São Paulo. Em geral, esses empreendimentos têm gabarito de até 10 metros de altura, com subsolo, térreo, primeiro andar e rooftop.
“A única desvantagem é a limitação de terrenos para incorporação, pois as áreas não tombadas, nos bairros mais nobres da cidade, abrangem uma região muito pequena”, diz Nageishi. “Mas, nesses bairros, o cliente também pode optar por uma casa de rua, que também é um mercado muito interessante e um dos carros-chefes da Esquema Imóveis.”
Já no caso de zonas mistas, a principal vantagem é a confluência entre imóveis residenciais e comerciais, o que permite maior mobilidade e praticidade para os moradores. “Você tem comércio, serviços e uma série de elementos não residenciais a walking distance de sua casa”, comenta.
Além da facilidade dessa infraestrutura comercial a uma distância que pode ser percorrida a pé, os bairros com zoneamento misto têm se mostrado muito versáteis. “O adensamento de edifícios é menor, sem grandes arranha-céus, e você tem tranquilidade, mas ao mesmo tempo consegue acessar todas as comodidades de que precisa”, salienta o especialista.
Para o desenvolvimento imobiliário, ambos os zoneamentos têm se mostrado muito interessantes. Mesmo a zona mista, que costumava ser desconsiderada para incorporações, tornou-se bastante atrativa, por conta da escassez de zonas de estruturação urbana e também das zonas estritamente residenciais para condomínios horizontais. “Hoje, os incorporadores estão voltando os olhos ao mercado dos condomínios horizontais nas regiões de zoneamento misto, porque perceberam que podem realizar projetos de rápida construção e absorção das unidades, o que permite um resultado muito positivo”, conclui Nageishi.
