O gerente de lançamentos da Esquema Imóveis, David Farah, fala sobre a verticalização da capital paulista e a valorização de terrenos
O que determina o valor de uma região? Segundo David Farah, gerente de lançamentos da Esquema Imóveis, isso é resultado do tipo de projeto que pode ser construído em determinada localização. A proximidade aos eixos econômicos e às regiões com melhor infraestrutura da cidade tende a fazer com que certas localizações sejam mais demandadas. São as limitações construtivas que geram escassez, já que a impossibilidade de replicar um projeto o torna único.
“O desenvolvimento de novas áreas é a forma mais consistente em que as incorporadoras têm atuado”, explica Farah. “Se tomarmos como exemplo a Avenida Rebouças, basta lembrar de uma matéria da Veja, de outubro de 2017, que falava da avenida com imóveis desvalorizados, abandonados, pichados. Já em novembro de 2018, na mesma revista, a matéria era sobre sua revitalização. O zoneamento tornou isso possível.”
De acordo com o gerente de lançamentos, hoje são aproximadamente 27 projetos de 17 diferentes incorporadores ao longo da Avenida Rebouças, que se valorizaram em média 12% ao ano, nos últimos 4 anos, com empreendimentos que chegaram a 87% de valorização no período. “Os olhares agora se voltam ao ‘baixo Pinheiros’, que tem o maior coeficiente de equivalência CEPAC por metro quadrado adicional em toda a Operação Urbana Faria Lima e vem atraindo projetos inovadores e sustentáveis, como o LAPI, um complexo com mais de 13 mil m² de quadras integradas, contemplando lojas, centro gastronômico, lajes corporativas e residenciais, que deve trazer mais investimentos secundários e valorização equivalente ou até superior à experimentada ao longo da Rebouças”, afirma.
Produzir um empreendimento de características exclusivas, com maior valor agregado, em terrenos menores e de localização ímpar tem sido o caminho adotado por alguns incorporadores. São projetos que sequer chegam ao conhecimento do público em geral, uma vez que são comercializados a um restrito grupo de moradores, que entendem o valor dessa exclusividade e aceitam pagar por ela. Felizmente o nosso cliente tem acesso a estes empreendimentos
O retrofit, ou seja, a modernização total de prédios antigos, eventualmente alterando sua função original (de comercial, corporativo ou hotelaria, para residencial), também tem sido uma opção. “O movimento é mundial e existem alguns fundos de investimentos que são dedicados a esse nicho”, observa Farah.
A verticalização de São Paulo
Até 1972, quando foi elaborado o primeiro Plano Diretor de São Paulo, existiam atos, leis e decretos que regulamentavam apenas pontualmente as diretrizes de ocupação do solo. “Esse PDDI (Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado) vigorou por 40 anos e apenas em 2002 tivemos, de fato, uma legislação mais abrangente e com visão de desenvolvimento para a cidade”, conta Farah.
A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, tem como ideia central segmentar a cidade sob 3 fundamentos: transformação, qualificação e preservação, resultando em 36 subcategorias, que orientam desde o percentual do terreno que pode ser utilizado até o tipo de atividade que pode ser desenvolvida. “É importante ressaltar que apenas 18% do zoneamento atual é considerado como transformação, que é o ‘alvo usual’ das incorporações justamente pelo potencial construtivo superior, enquanto a categoria de qualificação é a predominante. Nela, encontramos o zoneamento misto, os corredores e as áreas de interesse social. Tudo isso origina ou vai moldar a vocação do terreno”.
As áreas de preservação não se limitam a questões ambientais e estão relacionadas com a qualidade de vida dos moradores. Com densidade demográfica baixa, arborização intensa e pouca área comercial, as conhecidas Z1, quando próximas aos eixos mais importantes da cidade, tornam-se as mais demandadas. Sua valorização se expande inclusive às áreas limítrofes, onde o zoneamento permite maiores potenciais de edificação, o que acaba valorizando todo o entorno.
A incorporação de terrenos
A escassez de terrenos segue dois principais parâmetros: a demanda nos chamados eixos econômicos e as restrições impostas pelo zoneamento. “É intuitivo pensar que os bairros mais nobres, como Jardins, Vila Nova Conceição e Itaim, sejam os mais escassos em relação à oferta de terrenos. Essa escassez diminui na medida em que nos afastamos desses centros de desenvolvimento”, acrescenta o gerente de lançamentos da Esquema Imóveis. “Regiões desenvolvidas primariamente, como as áreas limítrofes ao eixo da Avenida Paulista, também apresentam escassez. A questão pesa mais sobre o preço das áreas que podem ser formadas do que o terreno em si. Soma-se a isso a atual legislação, que restringe de várias formas a ocupação, verticalização e adensamento.”
Ou seja, a escassez não é necessariamente a falta de terrenos, mas a falta de terrenos viáveis e que justifiquem um empreendimento. Nesse contexto, detectar oportunidades é o principal motivador de uma incorporação. “Tudo começa estudando os mercados, entendendo o que já funcionou e como funcionou, bem como os porquês de algum projeto não ter alcançado o sucesso esperado”, explica Farah. Quanto mais criteriosa for a análise, maior a probabilidade de acerto. “O produto certo no lugar ou no momento errado não funcionará. Assim como o produto errado na melhor localização também não terá sucesso, ao longo do tempo.”
O processo de escolha do terreno também varia. “Às vezes, tem-se o projeto e a pesquisa de mercado mostrará onde construir. Outras vezes, tem-se o terreno e o estudo é sobre que tipo de projeto será construído”, descreve o gerente. Há ainda incorporadores que têm tanto o terreno quanto o projeto, mas aguardam o momento ideal do mercado, para seu lançamento, ou ainda os que têm capacidade para “carregar” o terreno até que uma área satisfatória seja formada, em um processo que pode levar décadas. Mas, se o investidor acerta nas análises e no projeto, a região se valoriza com a chegada de um novo empreendimento, os bons ativos ali existentes acompanham a valorização e a economia da região se aquece como um todo.
