< Voltar

São Paulo e a escassez de terrenos

O gerente de lançamentos da Esquema Imóveis, David Farah, fala sobre a verticalização da capital paulista e a valorização de terrenos

 

O que determina o valor de uma região? Segundo David Farah, gerente de lançamentos da Esquema Imóveis, isso é resultado do tipo de projeto que pode ser construído em determinada localização. A proximidade aos eixos econômicos e às regiões com melhor infraestrutura da cidade tende a fazer com que certas localizações sejam mais demandadas. São as limitações construtivas que geram escassez, já que a impossibilidade de replicar um projeto o torna único.

“O desenvolvimento de novas áreas é a forma mais consistente em que as incorporadoras têm atuado”, explica Farah. “Se tomarmos como exemplo a Avenida Rebouças, basta lembrar de uma matéria da Veja, de outubro de 2017, que falava da avenida com imóveis desvalorizados, abandonados, pichados. Já em novembro de 2018, na mesma revista, a matéria era sobre sua revitalização. O zoneamento tornou isso possível.”

De acordo com o gerente de lançamentos, hoje são aproximadamente 27 projetos de 17 diferentes incorporadores ao longo da Avenida Rebouças, que se valorizaram em média 12% ao ano, nos últimos 4 anos, com empreendimentos que chegaram a 87% de valorização no período. “Os olhares agora se voltam ao ‘baixo Pinheiros’, que tem o maior coeficiente de equivalência CEPAC por metro quadrado adicional em toda a Operação Urbana Faria Lima e vem atraindo projetos inovadores e sustentáveis, como o LAPI, um complexo com mais de 13 mil m² de quadras integradas, contemplando lojas, centro gastronômico, lajes corporativas e residenciais, que deve trazer mais investimentos secundários e valorização equivalente ou até superior à experimentada ao longo da Rebouças”, afirma.

Produzir um empreendimento de características exclusivas, com maior valor agregado, em terrenos menores e de localização ímpar tem sido o caminho adotado por alguns incorporadores. São projetos que sequer chegam ao conhecimento do público em geral, uma vez que são comercializados a um restrito grupo de moradores, que entendem o valor dessa exclusividade e aceitam pagar por ela. Felizmente o nosso cliente tem acesso a estes empreendimentos

O retrofit, ou seja, a modernização total de prédios antigos, eventualmente alterando sua função original (de comercial, corporativo ou hotelaria, para residencial), também tem sido uma opção. “O movimento é mundial e existem alguns fundos de investimentos que são dedicados a esse nicho”, observa Farah.

 

A verticalização de São Paulo

Até 1972, quando foi elaborado o primeiro Plano Diretor de São Paulo, existiam atos, leis e decretos que regulamentavam apenas pontualmente as diretrizes de ocupação do solo. “Esse PDDI (Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado) vigorou por 40 anos e apenas em 2002 tivemos, de fato, uma legislação mais abrangente e com visão de desenvolvimento para a cidade”, conta Farah.

A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, tem como ideia central segmentar a cidade sob 3 fundamentos: transformação, qualificação e preservação, resultando em 36 subcategorias, que orientam desde o percentual do terreno que pode ser utilizado até o tipo de atividade que pode ser desenvolvida. “É importante ressaltar que apenas 18% do zoneamento atual é considerado como transformação, que é o ‘alvo usual’ das incorporações justamente pelo potencial construtivo superior, enquanto a categoria de qualificação é a predominante. Nela, encontramos o zoneamento misto, os corredores e as áreas de interesse social. Tudo isso origina ou vai moldar a vocação do terreno”.

As áreas de preservação não se limitam a questões ambientais e estão relacionadas com a qualidade de vida dos moradores. Com densidade demográfica baixa, arborização intensa e pouca área comercial, as conhecidas Z1, quando próximas aos eixos mais importantes da cidade, tornam-se as mais demandadas. Sua valorização se expande inclusive às áreas limítrofes, onde o zoneamento permite maiores potenciais de edificação, o que acaba valorizando todo o entorno.

 

 

A incorporação de terrenos

A escassez de terrenos segue dois principais parâmetros: a demanda nos chamados eixos econômicos e as restrições impostas pelo zoneamento. “É intuitivo pensar que os bairros mais nobres, como Jardins, Vila Nova Conceição e Itaim, sejam os mais escassos em relação à oferta de terrenos. Essa escassez diminui na medida em que nos afastamos desses centros de desenvolvimento”, acrescenta o gerente de lançamentos da Esquema Imóveis. “Regiões desenvolvidas primariamente, como as áreas limítrofes ao eixo da Avenida Paulista, também apresentam escassez. A questão pesa mais sobre o preço das áreas que podem ser formadas do que o terreno em si. Soma-se a isso a atual legislação, que restringe de várias formas a ocupação, verticalização e adensamento.”

Ou seja, a escassez não é necessariamente a falta de terrenos, mas a falta de terrenos viáveis e que justifiquem um empreendimento. Nesse contexto, detectar oportunidades é o principal motivador de uma incorporação. “Tudo começa estudando os mercados, entendendo o que já funcionou e como funcionou, bem como os porquês de algum projeto não ter alcançado o sucesso esperado”, explica Farah. Quanto mais criteriosa for a análise, maior a probabilidade de acerto. “O produto certo no lugar ou no momento errado não funcionará. Assim como o produto errado na melhor localização também não terá sucesso, ao longo do tempo.”

O processo de escolha do terreno também varia. “Às vezes, tem-se o projeto e a pesquisa de mercado mostrará onde construir. Outras vezes, tem-se o terreno e o estudo é sobre que tipo de projeto será construído”, descreve o gerente. Há ainda incorporadores que têm tanto o terreno quanto o projeto, mas aguardam o momento ideal do mercado, para seu lançamento, ou ainda os que têm capacidade para “carregar” o terreno até que uma área satisfatória seja formada, em um processo que pode levar décadas. Mas, se o investidor acerta nas análises e no projeto, a região se valoriza com a chegada de um novo empreendimento, os bons ativos ali existentes acompanham a valorização e a economia da região se aquece como um todo.

 

ARTIGOS
RELACIONADOS

Abrir as portas de um imóvel pode torná-lo mais atrativo para o mercado e potencializar sua venda   No mercado imobiliário norte-americano, a prática de open house é uma estratégia muito utilizada. No Brasil, isso não é tão comum, mas pode ser um grande diferencial quando se trata de casas…

Nossa gerente de locações Glória Mota fala sobre a readequação dos espaços das empresas e as novas configurações do mercado   Não há dúvidas de que o segmento de locações comerciais foi um dos mais impactados pela pandemia e pelo isolamento social, inclusive no alto padrão. No entanto, o mercado…

Aline Araújo, gerente de parcerias da Paes & Gregori, fala sobre as regiões de São Paulo mais buscadas para novos empreendimentos   Entre os aspectos considerados na hora de escolher um imóvel na cidade de São Paulo, seja para investir ou para morar, a localização certamente é o que faz…

Entenda o que mudou na demanda por coberturas e confira as dicas da corretora Paula Biagi para quem busca morar nas alturas   Nos dias de hoje, quem não gostaria de morar em uma cobertura, com acesso a uma área externa agradável, com plantas e opções de lazer, além de…

Descubra os impactos da Copa do Mundo da FIFA™ no desenvolvimento imobiliário dos países que sediam esse evento   Mega eventos esportivos, como a Copa do Mundo da FIFA™, tendem a ser excelentes oportunidades de negócios, atraindo turistas e gerando lucros para os mais diversos setores. Um dos segmentos que,…

Horácio Tornic, gerente de parcerias da Helbor Empreendimentos, fala sobre as novas demandas para o mercado de lançamentos imobiliários   O foco do mercado imobiliário de alto padrão, principalmente quando se trata de lançamentos, é oferecer plantas flexíveis e cômodos mais amplos, atendendo ao público familiar. Nesse sentido, a escolha…

No mercado imobiliário, o valor de um projeto está relacionado à escassez, à utilidade e ao padrão construtivo   Quando se trata de empreendimentos imobiliários, o mercado se habituou à famosa pergunta: quanto custa o metro quadrado? Dependendo da resposta, o imóvel é classificado como caro ou barato. Muitas vezes,…

A WEHO Residências apresenta um novo modelo de negócio focado no mercado de segundas residências no litoral paulistano   A WEHO traz para o Brasil o conceito de co-propriedade, focado em imóveis para segunda moradia. A proposta ainda é pouco conhecida no nosso país, porém muito utilizada nos Estados Unidos,…