O CEO da Esquema Imóveis, Marco Túlio Vilela Lima, explica como a teoria do equilíbrio se aplica ao mercado imobiliário de alto padrão
A teoria do equilíbrio geral do mercado afirma que a oferta e a procura interagem de forma dinâmica para, eventualmente, atingir-se um equilíbrio de preços. Mas como isso acontece, na prática, e de que modo pode afetar segmentos específicos, como o imobiliário?
Segundo os conceitos popularizados pelo pioneiro da economia política Adam Smith, no livro A Riqueza das Nações, em um sistema no qual comerciantes realizam transações de compra e venda de produtos, a liberdade de negociação (free trade) e a abertura do comércio a mercados domésticos e estrangeiros permitiriam maior prosperidade e benefício aos negociantes.
De acordo com as teorias de Smith, a “mão invisível” do mercado, sem intervenções externas, seria capaz de estabelecer um equilíbrio dessa oferta e demanda, alocando os recursos de forma a fazer com que os produtos gravitem em torno de seus preços naturais. “O próprio mercado se autorregula. Então, em momentos de desequilíbrio, ele vai se regulando e voltando ao equilíbrio”, observa Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis.
Para Túlio, isso é o que tem acontecido no mercado imobiliário de alto padrão, nos últimos anos. “Nós percebemos, por exemplo, em função da pandemia, uma demanda muito forte por casas e uma valorização desse tipo de imóvel. Este ano, no entanto, já estamos em um equilíbrio maior de oferta e demanda, e os preços tendem a se estabilizar. Isso se aplica tanto ao segmento imobiliário quanto a qualquer outro mercado em que exista livre concorrência”, afirma.
No ano passado, o mercado imobiliário passou por um período muito positivo. A partir do segundo semestre de 2020, em especial, o segmento de alto padrão se tornou extremamente demandado, e o ano de 2021 foi um dos melhores na história da Esquema Imóveis. “A balança pendeu mais para demanda do que para oferta. Com isso, houve uma valorização dos imóveis. Em certo momento, alguns produtos começaram até mesmo a faltar no mercado, o que fez com que os preços aumentassem”, comenta o CEO.
Depois desse período atípico, a expectativa, para 2022, era de que haveria alguma retração. “Para este ano, eu já imaginava um equilíbrio maior entre oferta e demanda. É o que venho percebendo: o mercado está mais normalizado”, ressalta. “A surpresa foi que, no primeiro bimestre, faturamos quase 30% a mais do que nesse mesmo período do ano anterior – que já havia sido excelente.”
Nesse contexto, a Esquema Imóveis acabou “nadando contra a corrente” e mantendo seu saldo positivo, mesmo em um ano no qual se esperava um volume de vendas menor. Segundo Túlio, os bons resultados, até o momento, foram fruto de um trabalho que a empresa já vinha realizando há anos, com foco no relacionamento e no atendimento personalizado. “A equipe comercial realmente cavou oportunidades, entrando em contato com clientes e buscando negócios”, salienta.
Fatores de desequilíbrio
Além da pandemia, que foi um acontecimento totalmente anormal e que impactou a economia como um todo, tanto no Brasil como no resto do mundo, outros fatores podem provocar desequilíbrios momentâneos no mercado imobiliário. “Para o mercado ficar mais ofertado do que demandado, um aspecto que impacta muito são as taxas de juros. Uma taxa exorbitante acaba afetando negativamente o apetite de compra dos consumidores”, exemplifica Túlio.
Isso porque, para muitas aquisições imobiliárias, principalmente nos nichos de classe média ou baixa, que dependem de financiamentos, a taxa de juros é fundamental. “No mercado de alto luxo, essa correlação é menor, embora também exista, principalmente quando se trata de investidores”, acrescenta o CEO da Esquema Imóveis. “Outro fator, que impacta mais imóveis em lançamento, é quando existe um alto volume de produtos de determinado tipo em uma mesma região (por exemplo, uma quantidade enorme de lançamentos de studios). Isso acaba gerando uma super oferta, o que desequilibra o mercado e impacta negativamente os preços.”
Contudo, as mudanças macroeconômicas não influenciam de forma semelhante as áreas de vendas, locações e lançamentos. “Há algumas nuances, pequenas diferenças, dependendo do tipo de operação. Por exemplo, as taxas de juros mais altas provocam um efeito negativo em imóveis prontos, mas podem fazer com que os compradores voltem sua atenção para os lançamentos. Agora, para o consumidor de locação, o que pode acontecer é que, se ele deseja comprar e os juros altos inviabilizam a compra, esse cliente acaba caindo na locação, o que provoca um aquecimento desse setor”, explica Túlio.
O desafio, para o CEO da Esquema Imóveis, é evitar que as oscilações do mercado prejudiquem o desempenho da empresa. “Estamos inseridos dentro desse cenário e, obviamente, somos impactados diretamente por qualquer desequilíbrio. É impossível ficarmos incólumes ao que acontece externamente, porque somos intermediadores entre o comprador e o vendedor. O que fazemos é nos manter atentos aos sinais, monitorando periodicamente a demanda e a oferta, para, com isso, traçar estratégias, tanto de captação quanto de divulgação”, afirma.
Túlio acredita que, tanto o equilíbrio quanto o desequilíbrio do mercado não são necessariamente positivos ou negativos para os negócios, já que tudo depende do contexto. “Geralmente, o desequilíbrio tende a ser de curto prazo, mas pode gerar grandes oportunidades de obter lucros. Já em um mercado mais equilibrado, é possível se planejar melhor e definir estratégias de ação mais efetivas. Eu, particularmente, gosto de trabalhar em equilíbrio”, conclui.
