No mercado imobiliário, o valor de um projeto está relacionado à escassez, à utilidade e ao padrão construtivo

 

Quando se trata de empreendimentos imobiliários, o mercado se habituou à famosa pergunta: quanto custa o metro quadrado? Dependendo da resposta, o imóvel é classificado como caro ou barato. Muitas vezes, esse único múltiplo é o fator decisivo para entrar no negócio ou não.

“Diversos outros fatores devem ser considerados nessa equação, o principal deles a localização, mas também a oferta de terrenos naquela região, o que há no seu entorno, como ela é servida de cultura, lazer, serviços e, ainda, qual a perspectiva da região para os próximos anos”, explica David Farah, gerente de lançamentos da Esquema Imóveis.

De acordo com Farah, áreas próximas ou inseridas nos principais eixos econômicos e de desenvolvimento tiveram uma valorização expressiva desde a retomada dos lançamentos, em 2019, justamente por contemplarem todos ou quase todos os requisitos que compõem o valor de um ativo imobiliário.

Escassez – Está relacionada a questões como: é possível replicar esse projeto? Existem terrenos disponíveis? Quanto tempo seria preciso para formar essa área, e a que o custo?

Utilidade – Diz respeito ao questionamento: quanto vale o tempo adicional passado com a família, levando apenas 10 minutos para chegar em casa do trabalho?

Padrão Construtivo – Neste ponto, a percepção de valor é mais discreta e merece atenção. “O padrão construtivo é percebido na amplitude dos espaços, na flexibilidade e liberdade na adequação da planta, aspectos que somente um padrão construtivo superior permite, construindo sem vigas ou colunas internas. O pé-direito mais alto, corredores largos e caixilhos plenos proporcionam iluminação natural diferenciada. A laje mais espessa e o isolamento hidráulico permitem sentir todo o conforto acústico”, ressalta Farah.

Para o gerente de lançamentos, a pergunta que se deve fazer é: como comparar empreendimentos apenas pelo preço do metro quadrado? “Existe aquela máxima, no mercado, que diz ser melhor um prédio ruim, mas bem localizado, do que um prédio bem construído, em localização ruim. Isso está longe da verdade. O verdadeiro alto padrão ganha preço ao longo do tempo, enquanto o outro se deprecia rapidamente”, afirma.

 

 

Padrão construtivo superior

Totalmente inserido nesse contexto está o Praça Itaim, um projeto Lindenberg, que será construído em terreno único (por seu tamanho), a poucos passos da Leopoldo Couto de Magalhães Jr., principal rua do Itaim Bibi. O terreno receberá dois projetos que compartilham uma praça com mais de 1.000 m², um deles com apartamentos de 191 m² (a preços médios de R$ 6,4 milhões) e outro com metragens de 134 m² e 156 m² (com preços a partir de R$ 4 milhões).

 

 

“A presença de empreendimentos de altíssimo padrão, como o Infinity, (corporativo sede do Credit Suisse e Facebook), o Casa Leopoldo (da Bolsa de Imóveis, com apartamentos de 335 m²), o projeto de transformação do Hipermercado Extra JK em empreendimento corporativo AAA e centro gastronômico/cultural e, ainda, o projeto da JHSF, um shopping de luxo na esquina com a Avenida Faria Lima, reforçam o potencial de valorização desse novo Lindenberg, nos próximos anos”, observa Farah.

 

 

Segundo o gerente de lançamentos, a incorporação imobiliária transforma a cidade, desenvolvendo e criando áreas de interesse e valorizando os bons ativos que lá estão, ao mesmo tempo que estimula uma atualização de patrimônio, trazendo mais liquidez ao mercado. “Nesse movimento, áreas limítrofes aos eixos econômicos, como a Avenida Rebouças e o bairro de Pinheiros, passam a absorver essa valorização”, acrescenta Farah.

“Assim, novos polos de adensamento vão surgindo, grandes projetos corporativos são entregues (por exemplo, o Faria Lima Plaza), áreas são revitalizadas (como o Largo da Batata) e a incorporação residencial emplaca um projeto grandioso, autoral, integrado ao propósito do bairro: o Praça Henrique Monteiro, projeto de Arthur Casas que privilegia o conforto e a eficiência dos espaços, em apartamentos de 232 m², comercializados ao preço médio de R$ 6,5 milhões e localizado a poucos metros da Faria Lima, do Shopping Iguatemi, do Clube Pinheiros e dos Jardins”, completa.

 

 

Essa expansão também se reflete em Moema, com a transformação urbanística da Avenida República do Líbano. Em franca verticalização, o local conta com prédios em processo de retrofit, áreas sendo formadas e pelo menos 5 projetos de altíssimo padrão em desenvolvimento. “Dentre eles, há um terreno muito especial, com vista livre para o Parque do Ibirapuera, o Parque das Bicicletas e o Centro Olímpico, localizado em frente ao Clube Monte Líbano. O empreendimento terá torre única, com um apartamento por andar, de 238 m², a preços médios de R$ 7,2 milhões”, conta Farah.

Continuando a expansão nas áreas próximas aos eixos, a região do Morumbi, em especial Cidade Jardim e Jardim Guedala, volta a receber atenção dos que buscam áreas estritamente residenciais. “Em especial para quem espera encontrar o conforto de uma casa, sem abrir mão da segurança de um prédio, surgem os condomínios horizontais”, salienta o gerente de lançamentos. “Esse é um nicho de mercado no qual a Esquema Imóveis vem se especializando. A empresa já se tornou referência, junto a incorporadores, tanto na formação de terrenos quanto na avaliação de projetos futuros.”

Atendendo às demandas nessa região, em ponto alto da Avenida Morumbi e com vista privilegiada do pôr do sol, está um condomínio de apenas 11 casas, cada uma delas com área total de 615 m², a preços médios de R$ 5,2 milhões. Com projeto de João Armentano e realização da incorporadora Three, o condomínio horizontal está em fase de lançamento, com entrega programada para 24 meses.

 

 

“Como falamos em lançamentos, vale ressaltar que os preços estão dentro de um plano de pagamentos sugerido pelo incorporador. Sempre que existe um fluxo, existe o valor do dinheiro no tempo. Assim, um dos benefícios de adquirir um imóvel nessa etapa aparece na antecipação de valores”, comenta Farah. “O comprador, que atua como investidor, pode se perguntar: vale a pena trocar de taxa? A quanto estou aplicado (líquido) e a quanto meu adiantamento será descontado? É interessante diminuir minha exposição ao INCC, ou prefiro trabalhar alavancado? A área de lançamentos da Esquema Imóveis pode ajudá-lo a responder essas questões.”

O fato é que o mercado traz muitas oportunidades e é preciso considerar outros aspectos além do preço por metro quadrado. A principal vantagem que o segmento de lançamentos permite é o planejamento. “Trata-se de muito mais do que a simples compra de um apartamento na planta. É pensar na frente”, conclui Farah.

 

Saiba mais sobre os empreendimentos Lindenberg, Panorama e Praça Henrique Monteiro.