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Valor anunciado X valor de venda

Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis, explica a variação entre valores anunciados e vendas efetivadas no mercado imobiliário de alto padrão

 

No mercado imobiliário, tem se verificado uma diferença entre o preço que é anunciado para um imóvel e o valor efetivamente pago por ele, na hora da compra.

Bairros como Vila Mariana, Jardim América, Moema, Vila Madalena e Pinheiros apresentaram percentuais de variação entre 25% e 33%, segundo pesquisa recente. No entanto, esse cenário não se aplica ao segmento de imóveis de luxo.

“No alto padrão, o nível de desconto não acompanha o do mercado imobiliário como um todo”, afirma Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis.

De acordo com Túlio, isso se verifica claramente ao observar a demanda do segmento, este ano, que se manteve estável. “Após a pandemia, percebemos que os descontos aplicados estavam sendo muito menores, devido ao aquecimento do mercado”, observa, acrescentando que esse volume de vendas se manteve, em 2022.

“Para se ter uma ideia, o desconto médio, este ano, em nosso nicho, tanto para apartamentos quanto casas (considerando um ticket médio por volta de R$ 7 milhões), foi de 8%”, completa o CEO.

 

Motivos da variação

Conforme explica Túlio, a variação entre valor anunciado e valor de venda de um imóvel tende a ser circunstancial. “Se observarmos o mercado de 5 ou 6 anos atrás, podíamos perceber um nível de desconto entre 20% e 30%. Mas o aquecimento do mercado imobiliário de alto padrão, após a pandemia, fez esses descontos diminuírem”, salienta.

Segundo o CEO da Esquema, a demanda e a concorrência foram tão fortes, nos últimos anos, que alguns proprietários de imóveis chegaram até a elevar os preços, ao invés de oferecer descontos, no processo de negociação.

“O que aconteceu, principalmente no primeiro semestre deste ano, foi um aumento muito grande das taxas de juros, para combater a inflação”, diz Túlio. “Quando essas taxas sobem, as camadas da população que dependem mais de financiamento para comprar imóvel são impactadas – é o caso da classe média, por exemplo, que tende a ser a primeira a se retrair.”

Cedo ou tarde, esses impactos também são sentidos no mercado de alto padrão, mas acabam sendo muito menos significativos. “Nossa expectativa é de que as taxas de juros se estabilizem. Mas essa discrepância nos descontos, hoje, acaba sendo em função do quanto o comprador precisa ou não de financiamento, para adquirir seu imóvel. No alto padrão, essa necessidade não é tão presente”, comenta.

 

A correta precificação

Outro ponto importante, para Túlio, é que o cálculo de desconto, quando se trata de imóveis prontos (ou seja, no mercado secundário), está relacionado também ao preço que o proprietário decide colocar.

O que pode acontecer, em alguns casos, é a precificação incorreta do imóvel. “Se ele estiver muito caro, acima do valor de mercado, isso impactará na velocidade de venda. Nesse caso, será necessário aplicar um desconto maior, na negociação”, ressalta o CEO.

O suporte de um corretor especializado e de uma imobiliária consolidada, nesse sentido, podem ajudar a precificar corretamente um imóvel. “Faz parte da cultura do brasileiro pechinchar. São raríssimas as vezes que vi um imóvel ser fechado pelo valor que está sendo anunciado. Isso também precisa ser levado em conta, na hora da precificação pelo vendedor.”

Indiscutivelmente, buscar informação é sempre a melhor solução, para fazer bons negócios. “Conversar com especialistas, entender o que está acontecendo no mercado e quais os valores praticados por metro quadrado em cada região… Tudo isso é fundamental”, conclui Túlio.

 

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