O advogado Ronaldo Martins explica os impactos da Reforma Tributária nas negociações imobiliárias
Toda Reforma Tributária traz desafios e incertezas para o mercado, e a mais recente, sancionada este ano (LC 214/2025), não é diferente. O foco principal é a tributação sobre o consumo, alterando a cobrança de impostos para empresas e investidores imobiliários.
Essa reforma propõe a substituição de cinco tributos atualmente existentes (ICMS, ISS, IPI, PIS, Cofins) por dois: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços).
Para entender melhor os impactos da Reforma Tributária nas empresas do setor imobiliário, destacando as principais mudanças e também as oportunidades, a Esquema Imóveis conversou com Ronaldo Martins, fundador e CEO do escritório Ronaldo Martins & Advogados, e sócio e cofundador da Ripol Alliance.
Parceria estratégica e gestão patrimonial
A Ripol Alliance é um multi-family office que conta com a curadoria jurídica do escritório Ronaldo Martins & Advogados. “Nossa atuação é voltada para a gestão patrimonial de famílias de alta renda, oferecendo soluções personalizadas que abrangem os aspectos financeiros, jurídicos e sucessórios. Acreditamos que cada cliente possui necessidades únicas, e, por isso, nosso atendimento é individualizado”, afirma Ronaldo.
Fundada em 2015, em Miami (EUA), sob regulamentação americana, a Ripol Alliance expandiu sua atuação em 2024 com a criação da Ripol Assessoria de Investimentos, credenciada à XP Investimentos no Brasil. “Essa divisão já recebeu o selo Governança & Integridade da XP, destacando nosso compromisso com ética e responsabilidade nos negócios”, destaca o fundador.
A parceria com a Esquema Imóveis agrega ainda mais valor a esse trabalho. Como uma das imobiliárias mais tradicionais do mercado de alto padrão, a Esquema proporciona aos seus clientes a expertise necessária para encontrar as melhores oportunidades no setor.
“Com essa união, os clientes passam a contar com uma assessoria completa, que une gestão patrimonial e assessoria de investimentos, garantindo suporte especializado na tomada de decisões”, completa Ronaldo.
Principais mudanças com a Reforma Tributária
A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para operações envolvendo locação de bens imóveis, cessão onerosa e arrendamento. De acordo com Ronaldo Martins, dois dos principais impactos são:
- Aumento das alíquotas totais de tributação para essas operações;
- Nova incidência de IBS e CBS sobre pessoas físicas que exploram essa atividade, desde que atendam aos requisitos legais.
As holdings patrimoniais também enfrentarão mudanças nas alíquotas. Algumas sofrerão aumentos de impostos, enquanto outras poderão ter direito a créditos tributários, exigindo análise caso a caso.
Impactos na locação imobiliária
A locação imobiliária passa a ter novas regras, com a Reforma Tributária. Atualmente, pessoas físicas que alugam imóveis pagam apenas IRPF (conhecido como Carnê-Leão). Com a reforma, elas poderão ser contribuintes do novo modelo de tributação caso:
- A receita anual com locação ultrapasse R$ 240 mil no ano anterior;
- Possuam mais de três imóveis distintos alugados no mesmo ano;
- A receita no próprio ano seja superior a R$ 288 mil.
Segundo Ronaldo Martins, isso representa uma mudança importante para quem investe em locação, exigindo um novo planejamento tributário para minimizar impactos financeiros.
Tributação na venda de imóveis
A venda de imóveis também será impactada, pois passará a ser tributada pelo IBS e CBS, inclusive para pessoas físicas. O ponto de atenção é que isso pode resultar em uma carga tributária maior.
“No entanto, haverá possibilidade de compensação de créditos tributários, dependendo do enquadramento da operação”, explica Ronaldo.
Mudanças na construção civil
O Regime Especial de Tributação (RET) será alterado a partir de 2027. Atualmente, ele permite que empreendimentos imobiliários paguem tributos unificados a uma alíquota reduzida de 4% (ou 1% para imóveis de interesse social). Com a reforma, o PIS e COFINS serão substituídos pela CBS, com alíquotas progressivas:
- Projetos registrados até 2028 manterão as alíquotas atuais;
- A partir de 2029, a CBS será de 2,08% para imóveis padrão e 0,53% para imóveis de interesse social.
Ronaldo Martins ressalta outro ponto importante: “Incorporadoras que não optarem pelo RET seguirão o novo modelo de IBS e CBS, com redutor de 50% na alíquota padrão.”
Desafios e novas oportunidades
A Reforma Tributária trará impactos diretos para o mercado imobiliário, exigindo adaptação de empresas, investidores e compradores às novas regras.
Para Ronaldo Martins, os principais desafios incluem:
- Aumento da carga tributária em algumas operações;
- Necessidade de planejamento patrimonial e sucessório mais detalhado;
- Adaptação de modelos de negócios para otimização tributária.
“Diante desse cenário, um planejamento tributário e patrimonial bem estruturado será essencial para que empresas e investidores aproveitem as oportunidades e minimizem riscos”, enfatiza o advogado.
Contudo, a reforma também cria algumas oportunidades estratégicas no mercado imobiliário. Algumas das novas possibilidades abertas por essas mudanças incluem:
- Correção monetária pelo IPCA, que reflete melhor a inflação real;
- Regime de transição para tributação de renda sobre aluguéis, permitindo uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta;
- Reestruturação de holdings patrimoniais, aproveitando créditos de IBS e CBS para reduzir tributação;
- Janela de oportunidades para implementação de planejamentos patrimoniais, antes do aumento do ITCMD com alíquotas progressivas.
Momento de decisões estratégicas
A Reforma Tributária traz desafios e mudanças significativas para o setor imobiliário. Empresas, investidores, vendedores e compradores precisarão se adaptar a um novo regime fiscal, que pode representar tanto riscos quanto oportunidades.
Com um planejamento tributário estratégico e assessoria especializada, é possível minimizar impactos negativos e aproveitar os benefícios do novo modelo. Para quem investe no setor imobiliário, este é o momento ideal para reavaliar suas estratégias e garantir uma transição tributária eficiente.
