Alexandre Carola, sócio fundador da Next Realty, fala sobre as vantagens de empreendimentos com metragem mais compacta e grande liquidez
Estamos passando por um momento muito interessante no mercado imobiliário, principalmente no que diz respeito a lançamentos. No alto padrão, conceitos alinhados com as demandas contemporâneas têm sido extremamente bem sucedidos.
É esse movimento que tem impulsionado o mercado de apartamentos novos, com metragens mais compactas, em localizações muito desejadas da capital paulista. Esses imóveis, em tamanhos menores e em edifícios com serviços de hotelaria, proporcionam maior liquidez, além da possibilidade de altos rendimentos, em caso de locações de curta ou longa temporada.
“A cidade de São Paulo é muito grande. É um território com inúmeras oportunidades”, afirma Alexandre Carola, sócio fundador da Next Realty. “Por isso, o perfil do produto e a sua localização são pontos importantes para a definição das características de um empreendimento de sucesso.”
Segundo Alexandre, existem incorporadores que desenvolvem projetos em diversos perfis e outros que atuam de forma mais nichada. “No nosso caso, buscamos apenas projetos de altíssimo padrão, em regiões nobres da cidade, onde consigamos desenvolver empreendimentos residenciais verticais com alto potencial construtivo”, explica.
Outro ponto importante, segundo Alexandre, é a questão da oferta e demanda. “Bairros super ofertados obviamente são menos procurados. Já nos bairros onde não há tanta oferta (basicamente, pela escassez de terrenos), existe uma procura muito grande, porque são poucas as oportunidades de negócio e, quando elas existem, têm um alto valor agregado”, ressalta.
A tendência dos compactos
O sócio fundador da Next aponta que o perfil do empreendimento tende a acompanhar as necessidades dos clientes. “Investidores geralmente buscam por apartamentos menores, que são mais rentáveis, em locais com pouca oferta e maior possibilidade de ganho, seja para locação ou revenda. No caso de quem compra para morar, tudo depende do perfil e da fase de vida do comprador – solteiro, casado, divorciado, se a pessoa mora sozinha ou com uma família, por exemplo”, observa.
De acordo com Alexandre, a tendência dos apartamentos residenciais mais compactos ganhou força nos últimos anos, principalmente em função da ultima revisão do plano diretor (2016), que beneficiava projetos com unidades compactas e sem vaga de garagem. “Foram inúmeros os lançamentos desse tipo de produto. A questão é que, com a quantidade de ofertas, alguns bairros estão ficando saturados, pelo grande número de novas unidades colocadas no mercado.”
O modelo de negócio da Next tem como premissa, justamente, atuar em bairros com pouca oferta disponível e alto potencial de valorização. “Dificilmente você vai ver um lançamento nos Jardins, no Itaim ou na Vila Nova Conceição, porque não há terrenos”, salienta Alexandre.
Ele completa que, hoje, é muito raro um incorporador conseguir formar uma área de 1.500 ou 2.000 m² nessas regiões. “Aí entra nosso modelo de negócios, incorporando em terrenos menores, com área entre 300 e 500 m², mas muito bem aproveitados, e desenvolvendo projetos únicos, exclusivos e com perfil boutique, de apartamentos studios e 1 dormitório, tendo como foco aferir a melhor rentabilidade ao investidor/comprador.”
Uma das grandes vantagens dos apartamentos com metragem menor é a performance de rendimento. O sócio fundador da Next explica que, historicamente, os imóveis compactos geram mais renda e, desse modo, acabam sendo os mais indicados para quem busca investimento. “Por conta das áreas menores, você consegue agregar mais valor de metro quadrado, além de existir uma demanda de clientes (para locação de curta, média ou longa temporada) muito alta.”
Alexandre acrescenta que os apartamentos compactos, nos dias de hoje, vêm substituindo o antigo modelo de flats, basicamente em função de serem imóveis novos, com uma operação mais enxuta e mais tecnológica, o que gera melhor retorno para o investidor. “O custo operacional é bem menor, se comparado a flats e até mesmo a hotéis, e isso obviamente faz com que sejam produtos muito atrativos para investidores.”
Customização da operação
A tecnologia permite que sejam empregados novos modelos de customização da operação. “Os residenciais compactos vêm para substituir o modelo hoteleiro, que apresenta alto custo de operação e menor flexibilidade. Por exemplo, uma unidade hoteleira precisa ratear todos os custos do prédio, usando ou não os serviços. Já no modelo residencial, isso é muito flexível, porque todos os serviços são pay per use. Então, o morador ou o inquilino paga quando demandar por isso. A operação é muito mais enxuta e otimizada, com menos funcionários. São produtos focados nas exigências do consumidor atual”, destaca.
Outro ponto positivo é que o investidor não compra a unidade, simplesmente, mas também conta com todo um suporte para atingir seu objetivo final. Além de incorporar, a Next faz todo o gerenciamento da construção, até a entrega da unidade, oferecendo ainda profissionais para decorar e mobiliar o apartamento. “Também fazemos a gestão patrimonial, no caso de locação. É um serviço facilitador para o investidor que, muitas vezes, não tem tempo para cuidar daquele ativo”, comenta Alexandre.
“Nosso modelo de venda é um pouco diferenciado do mercado. Nós investimos capital próprio e ficamos com algumas unidades, além de buscarmos investidores para fazerem parte dos projetos, oferecendo grandes vantagens, para que as unidades sejam adquiridas até mesmo antes do lançamento, com um deságio de 30 a 40%. Esse já é um modelo bem configurado, testado, e que vem dando ótimos resultados. Temos como característica permanecer nesse patrimônio e fazer com que ele se perpetue, valorizando-se cada vez mais”, conclui o sócio fundador da Next.
A Next Realty conta com dois projetos já entregues na Vila Nova Conceição, três projetos em fase final de obras nos Jardins, duas obras iniciando também na região dos Jardins e mais dois terrenos em fase de desenvolvimento de projeto, localizados no Itaim e em Higienópolis.
