Nossa gerente de locações Glória Mota fala sobre a readequação dos espaços das empresas e as novas configurações do mercado
Não há dúvidas de que o segmento de locações comerciais foi um dos mais impactados pela pandemia e pelo isolamento social, inclusive no alto padrão. No entanto, o mercado imobiliário tem se reinventado constantemente e, com isso, surgem novas configurações corporativas e demandas por outros perfis de imóveis, que atendam às necessidades do momento atual.
Glória Mota, gerente de locações da Esquema Imóveis, explica que o cenário de imóveis comerciais de alto padrão disponíveis nas regiões mais nobres de São Paulo mudou muito no último ano. “Em março de 2020, tínhamos poucas casas com mais de 500 m2 para alugar na região onde atuamos – entre a Avenida Europa, o bairro Cidade Jardim, as ruas Colômbia, Groenlândia, Estados Unidos, a Avenida 9 de Julho e os Jardins. A procura era maior do que a oferta, por isso estávamos praticamente sem produtos”, conta.
Com o início das medidas de isolamento social, diversas empresas que locavam imóveis nessa região entregaram seus escritórios, rompendo contratos, mesmo com os descontos oferecidos por muitos dos locadores. “Nesse período, percebemos uma redução nas buscas originadas por placas e plantões, que sempre foram as maiores fontes de clientes no que diz respeito a locações. As pessoas normalmente sabem onde querem localizar seu escritório e vão até o local procurar por imóveis, então nos ligam por causa das placas”, comenta Glória.
Nesse contexto de redução da procura, muitos proprietários optaram por negociar valores, oferecendo descontos para manter seus imóveis locados. O cenário acabou sendo favorável para os locatários, que hoje podem encontrar casas comerciais de alto padrão para alugar, em localizações extremamente cobiçadas, com até 30% de desconto – ou seja, excelentes oportunidades de negócio.
Novas configurações corporativas
A pandemia trouxe à tona novas formas de trabalhar e diferentes perfis de consumo. Com isso, muitas empresas buscaram reajustar seus espaços para as necessidades atuais. “Houve um movimento de migração das empresas, para se ajustarem a novos budgets. Muitas passaram a buscar imóveis comerciais menores, transformando seus escritórios em áreas de coworking e de reuniões, já que as pessoas estavam trabalhando em home office”, observa a gerente de locações. De acordo com Glória, clientes que antes buscavam pacotes de locação + IPTU entre R$ 40 e 50 mil, hoje procuram imóveis com valor mensal de R$ 20 a 25 mil.
Conforme matéria recente do jornal O Estado de São Paulo, após a inicial onda de vacâncias e redução de espaços comerciais, devido à aderência ao trabalho remoto, houve também uma mudança no perfil dos inquilinos. Lajes corporativas, que costumavam abrigar escritórios tradicionais, passaram a receber locatários das áreas de tecnologia, saúde e assessoria financeira – segmentos que tiveram crescimento no último ano.
Segundo especialistas, a tendência é de que o home office não se mantenha integralmente, já que muitas empresas continuarão precisando de espaços físicos. Os escritórios deverão ser adaptados a uma nova realidade, com maior espaçamento entre os pontos de trabalho e áreas de interação. Tendo em vista esses fatores, mesmo depois do forte movimento de migração para espaços menores, algumas empresas já começam a reavaliar suas necessidades, considerando uma possível reabertura para o público.
“Há certos tipos de negócios que precisam de imóveis com metragem maior, como grandes escritórios de advocacia, agências de publicidade de grande porte, clínica médicas ou concessionárias. Também tivemos algumas propostas para restaurantes, que estão se movimentando e procurando espaços”, ressalta a gerente de locações da Esquema Imóveis. O ponto positivo, nesse contexto, é que o mercado de locações se encontra repleto de boas opções para essas empresas que precisam de uma estrutura física maior. Para Glória, é uma questão de tempo para que esses imóveis que foram entregues na pandemia voltem a ser locados.
Dentro dessa nova configuração dos ambientes corporativos, outra questão que tem sido amplamente debatida no mercado imobiliário são os índices utilizados como base para reajuste dos aluguéis. Glória explica que, normalmente, os valores de locação eram corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), que é calculado considerando cotações como a do dólar ou de minérios. No entanto, esse índice disparou nos últimos tempos, acumulando inflação de 31,1% em 12 meses, muito acima do aumento oficial de preços medido pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que foi de 5,20%.
“Hoje, por exemplo, quem está reajustando aluguel pelo IGP-M, estaria com uma base completamente fora da realidade. Então, o locatário não quer mais esse índice, o que tem gerado muitas negociações com os proprietários. Como os especialistas apontam que os dois índices irão demorar muito para voltarem a se igualar e ninguém quer assumir reajustes de mais de 30% no valor de um aluguel, muitos clientes estão pedindo para que os reajustes sejam indexados pelo IPCA. É um índice alternativo, mas parece que ele veio para ficar”, afirma Glória, acrescentando que esse novo contexto de indexação vale tanto imóveis comerciais quanto residenciais. “O IGP-M se tornou inviável para o mercado de locações.”
Outra mudança, no que diz respeito a locações comerciais, está no tempo de duração dos contratos. Antes da pandemia, o prazo acordado em geral era de 5 anos. Entretanto, após a crise econômica global, locador e locatário têm estabelecido contratos com média de 4 anos – no caso do locador, porque teve de reduzir os valores e não quer ficar “amarrado” a um aluguel desatualizado; no caso do locatário, porque já não se pode mais planejar a saúde financeira de um negócio com tanta precisão, devido à instabilidade econômica. Mas essa dificuldade de prever o que acontecerá no futuro não preocupa a gerente de locações: Glória acredita que o mercado tende a se autorregular, ou seja quando as vendas estão muito aquecidas, é normal que as locações diminuam, e vice-versa. O que ela percebe, porém, é que muitas empresas já estão se preparando para um retorno, que deve gerar uma demanda por imóveis comerciais maiores.
De fato, tem havido uma renovação do interesse em grandes construções comerciais. A construtora e incorporadora Even acaba de comprar um grande terreno no disputado eixo da Faria Lima, para empreendimentos de apartamentos, escritórios, lojas e hotel, um investimento que tem a perspectiva de movimentar quase R$ 2 bilhões. Isso demonstra um retorno da confiança do mercado na ocupação de imóveis comerciais, ainda que em longo prazo.
Confira os imóveis comerciais disponíveis para venda e locação em São Paulo.
