Em São Paulo, o tempo de venda de uma casa ou apartamento de alto padrão varia de acordo com a localização, a precificação correta e o estado de conservação
Quando um proprietário coloca uma casa ou apartamento à venda, uma das primeiras questões diz respeito a quanto tempo esse imóvel permanecerá no mercado. Na cidade de São Paulo, no segmento de alto padrão, esse tempo normalmente ultrapassa um ano, mas a média varia dependendo de fatores como o tipo da propriedade, a localização, o valor pedido e a necessidade de reformas.
Segundo a corretora da Esquema Imóveis Paula Biagi, especializada em apartamentos na região dos Jardins, as variáveis de um imóvel para outro são enormes. “No entanto, se o produto estiver bem precificado e bem localizado, ele não fica um ano no mercado”, afirma. Conforme explica a corretora, aspectos como a infraestrutura do prédio (opções de lazer, vagas de garagem, posição do sol e vizinhança) podem influenciar – e muito – a liquidez de um apartamento.
De acordo com Paula, estudos dos Jardins mostram que o tempo médio de venda para um apartamento de luxo nessa região é de aproximadamente 17 meses, sendo reduzido a cerca de um ano se todas as condições forem favoráveis. “O que norteia é sempre a localização, a liquidez e o estado de conservação do prédio. Não são todos nesse bairro que possuem lazer, piscina, quadra esportiva ou uma quantidade boa de vagas. Os imóveis que apresentam essas características são muito fáceis de vender. Nos condomínios mais procurados, alguns apartamentos são negociados em até três meses. De um modo geral, eu considero os Jardins uma das regiões mais dinâmicas que existem”, comenta.
Já no que diz respeito a casas, as variações do tempo de venda dizem respeito a outros fatores. “É difícil mensurar, porque são diversos critérios. Às vezes, uma casa está fora do preço ou precisa de uma reforma que não condiz com o valor que está sendo pedido”, explica Luiz Camargo, corretor da Esquema Imóveis.
Outro fator que influencia o tempo no mercado é o local onde a casa está situada. “Nos Jardins, uma casa nova ou em bom estado, que dê para entrar e morar, e que também esteja bem precificada, pode vender em até seis meses, porque a demanda por produtos assim nessa região é muito grande”, conta o corretor. Em outros bairros, como Cidade Jardim, Morumbi ou Jardim Guedada, o tempo de venda normalmente é um pouco maior, podendo chegar a até dois anos, de acordo com Luiz.
Vender rápido x fazer um bom negócio
Um dos aspectos que diferenciam o segmento de alto padrão do restante do mercado imobiliário é o fato de que os proprietários geralmente não apresentam tanta pressa em fechar a venda de seus imóveis. Muitas vezes, eles preferem esperar por bons compradores e realizar um negócio vantajoso do que vender rápido e desvalorizar seu patrimônio. “Não é um tipo de cliente impaciente, ou que queira perder dinheiro. Principalmente nos Jardins, é difícil encontrar um proprietário desesperado para vender”, observa Paula Biagi.
Contudo, podem ser utilizadas estratégias para diminuir o tempo que um imóvel fica “na prateleira”, por meio de divulgação e campanhas de marketing, além de uma avaliação do imóvel por um profissional especializado, para certificar que o valor pedido está dentro de uma visão realista do mercado e compatível ao metro quadrado de sua região. “Eu não recomendo que o cliente baixe seu preço para vender mais rápido. Nunca desvalorizo o imóvel do proprietário, mas busco sempre uma precificação justa, para que ele possa encontrar seu comprador”, explica a corretora.
No que diz respeito a recomendações para aumentar a liquidez de um imóvel, Paula não indica ao proprietário que faça reformas. “Já vendi propriedades impecáveis, em que o comprador quebrou e mudou todos os ambientes, fez tudo do seu gosto”, lembra. “Nos Jardins, é difícil encontrar um apartamento novo. Nesses imóveis usados, os ambientes já estão todos mais ou menos definidos. A maioria das pessoas compra para reformar e deixar do seu jeito. São clientes muito específicos.”
A mesma dica vale para as casas. Embora existam estratégias para acelerar a venda – como o home staging, que ajuda a revelar o potencial de uma propriedade, – reformas muito significativas são dispendiosas e podem se provar irrelevantes para a decisão de compra do futuro proprietário. “Minha opinião é de que o vendedor deve deixar o imóvel como está, porque o comprador vai querer personalizar”, afirma Luiz Camargo.
Para Luiz Camargo, outro fator importante a ser considerado, no alto padrão, é o tempo do comprador. “Cada cliente tem seu timing. Se você calcular desde o momento em que a pessoa tomou a decisão de investir em um imóvel até a compra, muitas vezes ele já procurou diversas imobiliárias e viu muitos produtos diferentes. No caso de um investidor, que compra para reformar e vender, eu estimo que esse tempo seja mais curto. Mas para o perfil de alguém que procura um imóvel para morar, a demora é maior, pois ele vai analisar cada detalhe.”
Paula é da opinião de que não adianta ter em sua carteira produtos que não possuam liquidez. “Eu não consigo vender nada que eu não compraria. Por exemplo, apartamentos ou coberturas em que o proprietário personaliza de um jeito que só serve para ele”, declara. Por isso, a recomendação da corretora para os profissionais da área é captar bons imóveis, para poder oferecer o que há de melhor no mercado. “Eu não quero encontrar meu cliente e ouvir dele que vendi um produto ruim.”
Sendo assim, considerando o histórico do mercado, se o imóvel estiver bem precificado, com a manutenção adequada e em uma localização onde há procura, em um momento no qual a economia e a política do país estiverem saudáveis, a média de tempo para vender um apartamento fica entre 1 ano e 1 ano e meio; e para vender uma casa, entre 2 anos e 2 anos e meio.
