Fundos imobiliários ou compra de imóveis? Descubra quais são as melhores oportunidades de investimento no mercado imobiliário atual
A pandemia do coronavírus impactou os mais diversos setores da economia, principalmente em sua primeira fase. Com o mercado imobiliário, não foi diferente. Contudo, no momento em que nos encontramos, de gradual retomada, esse segmento se apresenta como uma possibilidade de investimento de menor risco do que a bolsa de valores, podendo garantir boa rentabilidade. A principal questão, no atual contexto, diz respeito a decidir quais os melhores investimentos – fundos imobiliários ou imóveis? De acordo com especialistas, essa decisão irá depender do perfil do investidor, que a princípio tem se mostrado um pouco mais conservador.
“Quando veio o isolamento, os mercados – seja de alto, médio ou baixo padrão – pararam. Como qualquer crise, o primeiro momento é de estagnação: todo mundo para e tenta entender o que está acontecendo, para recomeçar e se movimentar”, explica Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis. “A partir do mês de maio, o mercado começou a voltar; mas, obviamente, não no patamar pré-corona. Em nosso segmento, quando se fala de imóveis prontos, a tendência é de que se normalize. Até porque as pessoas têm suas necessidades: o vendedor precisa vender e o comprador precisa comprar.”
De acordo com Túlio, uma tendência que surgiu fortemente em maio foi a busca por imóveis mais espaçosos, principalmente casas e coberturas. “O isolamento social, a reclusão e o trabalho em home office trouxeram a percepção de novas demandas. As pessoas começaram a valorizar mais o espaço. O alto padrão tem essa opção: ele pode mudar de um apartamento para uma casa, por exemplo”, ressalta o CEO da Esquema. Outro boom no alto padrão, em decorrência da pandemia, foi a locação de temporada, principalmente nos condomínios de campo no interior, como Quinta da Baroneza, Fazenda Boa Vista, Fazenda da Grama e Haras Larissa. “Esses condomínios ficaram lotados. As pessoas foram para lá montar seu home office, então a procura por locação de temporada foi absurda, com preços altíssimos”, completa.
Fundos imobiliários x imóveis prontos
De acordo com Daniel Caldeira, CEO da Mogno Capital, os fundos imobiliários – que são formados por grupos de investidores, que aplicam seus recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários, desde empreendimentos em desenvolvimento até imóveis já prontos, como edifícios comerciais – também foram impactados pela pandemia. “Os segmentos que mais sofreram foram os fundos com ativos de shoppings centers e de hotéis. Mas, independentemente do setor, os ativos de maior qualidade e melhor localização tendem a ser menos afetados, tanto pelo aumento de inadimplência quanto pelo aumento de vacância”, afirma.
Para Caldeira, não há um tipo de fundo que seja melhor ou pior, já que cada um deles oferece diferentes oportunidades, associadas a diferentes tipos de riscos. “Os preços de fundos de shopping, por exemplo, caíram mais do que os demais segmentos e podem oferecer retornos interessantes, mas podem sofrer muito, caso a economia não se recupere em um curto ou médio prazo. Já os fundos de logística oferecem um fluxo de dividendos atrativo e mais seguro, mas com menor potencial de ganho também. É importante que o investidor entenda qual oportunidade faz mais sentido para seu perfil de risco”.
O CEO da Esquema Imóveis, Marco Túlio Vilela Lima, acredita que os fundos imobiliários sejam uma boa opção para as pessoas que não possuem recursos suficientes para comprar um imóvel sozinhas. Assim, elas podem investir em um fundo, que soma o dinheiro de diversos investidores para aplicar em determinado imóvel. “O que acontece com o fundo imobiliário é que você coloca seu dinheiro nas mãos de gestores, confiando que eles tenham a competência necessária para investi-lo da melhor forma possível. É preciso entender minimamente a característica daquele fundo: existem os que são especializados em shopping centers, outros em lajes comerciais ou escritórios. Primeiramente, você precisa compreender o objetivo do fundo, para tomar sua decisão, e saber que nem sempre a performance de ontem vai persistir no futuro. Mas, sem dúvida, é um modelo de investimento relativamente seguro, em que você pode ganhar dinheiro tanto em cima da valorização desse ativo quanto da ocupação do imóvel por meio de locação. Além disso, geralmente é mais fácil para resgatar o dinheiro; cada fundo tem sua regra e prazo, mas ele é mais líquido do que a compra de um imóvel,” observa.
Ao investir na compra de um imóvel, conforme explica Túlio, a decisão está toda em suas próprias mãos. “Você identifica que um produto está abaixo do preço, então compra para vender depois e lucrar com isso, ou mesmo para alugar. Se a pessoa entende do mercado imobiliário, a tendência é de que consiga ganhar mais dinheiro comprando e negociando imóveis do que em fundos, por exemplo, porque todo o processo de análise de compra, venda ou locação está a seu critério. Tudo realmente depende do perfil, do tempo que se tem e do valor do investimento. A partir do momento que você compra um imóvel, é preciso gerenciá-lo; no caso de locação, é necessário ainda lidar com inquilinos ou passar a gestão para terceiros. Mas, de certa forma, o poder decisório está todo na cabeça de quem está comprando”, comenta o CEO da Esquema.
Isso quer dizer que comprar imóveis para reformar e vender pode ser um bom negócio, atualmente? Segundo Túlio, isso depende de fazer uma boa compra, se possível contando com a consultoria especializada de uma imobiliária séria. “A grande recomendação é que o dinheiro que se aplica em imóveis seja uma sobra. Imóvel é uma aplicação menos líquida, tem um ciclo para venda e você não resgata rapidamente, então o dinheiro aplicado nessa transação não pode fazer falta em um curto prazo. É diferente de um fundo imobiliário, que possibilita o resgate mais facilmente, embora tenha o risco de oscilação dos valores da quota. Os imóveis têm menos liquidez, mas sofrem menos os efeitos da especulação”, explica.
Dicas para investir bem no mercado imobiliário
De acordo com Túlio, a principal dica para quem pretende investir em fundos imobiliários é entender a política de aplicação de recursos do fundo escolhido: onde ele aplica o dinheiro e qual seu objetivo – renda, compra e venda de imóvel, locação, etc. “Neste momento pós-pandemia, estamos passando por uma reavaliação sobre como as empresas irão se comportar. Será que elas irão precisar de grandes lajes comerciais ou reduzirão o tamanho de seus espaços, por conta do home office?”, questiona. A ociosidade da ocupação impacta na rentabilidade dos fundos, já que os imóveis precisam estar ocupados, alugados. “Por isso, é preciso analisar o histórico do fundo, seus gestores e o tipo de imóvel em que se vai investir. Com base nessa análise, será possível fazer uma projeção do que vai acontecer no futuro, que é a coisa mais difícil a ser feita agora.”
No caso da aplicação de seu dinheiro em imóveis, Túlio destaqua dois pilares que sustentam a decisão de compra: a questão mercadológica e a questão jurídica. “O primeiro pilar, naturalmente, é comprar bem – e isso depende do seu objetivo, seja para revender ou alugar. Hoje em dia, em função da queda da taxa de juros, a locação se tornou algo muito interessante como investimento. Quando você compra um imóvel e o coloca para alugar, no geral a rentabilidade é maior do que uma aplicação de renda fixa. Então, tem valido a pena investir nesse tipo de negócio”, orienta. Agora, se o seu objetivo é revender, o CEO da Esquema ressalta a necessidade de comprar por um preço abaixo do mercado, para que seja possível obter lucro. “Já o segundo pilar, que é de fundamental importância quando se compra um imóvel, é a parte jurídica: analisar a documentação do imóvel e do proprietário e ver se não há nenhum problema que possa impactar a transação.”
Em uma economia na qual a segurança do retorno do valor investido e o menor risco têm se tornado cada vez mais importantes, tanto a compra de imóveis quando de fundos imobiliários têm se apresentado como opções viáveis, se realizadas com critério e conhecimento. “O investidor que tiver interesse em comprar fundos imobiliários neste momento deve se informar sobre os fundos que estiver avaliando, para entender seus ativos e a maneira de pensar do time de gestão, além de ler os relatórios do fundo e entender os motivos que podem levar à tomada de decisão de investir”, salienta Daniel Caldeira. “É importante não levar em conta apenas o nível de dividendos do fundo. Atualmente, há muitas fontes de informação disponíveis para auxiliar os investidores a conhecerem melhor os fundos, para que possam tomar decisões mais bem informadas, como relatórios de empresas independentes de pesquisa e vídeos, algumas vezes com os próprios gestores”, completa o CEO da Mogno Capital.
Embora os fundos também apresentem riscos específicos de cada aplicação (como o imóvel ficar vago ou ter um inquilino inadimplente) e riscos sistemáticos, que podem afetar os fundos imobiliários de maneira geral (como, por exemplo, um desaquecimento relevante da economia ou uma alta da taxas de juros, ou mesmo a possibilidade de alterações na tributação especifica), eles podem ser muito vantajosos para alguns tipos de investidores. “Para aqueles que estão dispostos a investir neste momento de incerteza e não precisem de liquidez no curto prazo, os fundos podem sim fazer sentido, uma vez que há diversos deles negociando a preços abaixo de valor patrimonial e com taxas de dividendos bastante atraentes, especialmente considerando a taxa de juros atual”, ressalta.
Para Túlio, o risco de investir no mercado imobiliário nos dias de hoje é infinitamente menor do que aplicar seu dinheiro na bolsa. “A bolsa de valores brasileira é muito movida a especulação e, na minha visão, é difícil prever suas oscilações. Você pode ganhar muito dinheiro, mas de repente perder também. Para mim, a bolsa é para quem tem um apetite de risco muito grande e sangue frio, porque é uma aposta. Com imóveis, mesmo errando muito no investimento, é difícil perder tudo o que você colocou, porque o patrimônio tem seu valor. É um investimento menos arriscado e você protege seu capital. Depois do ‘tombo’ que muitas pessoas levaram com a bolsa recentemente, esse sentimento de conservadorismo retornou. Então, para os mais conservadores, investir em imóveis é a melhor solução”, conclui.
