O corretor de imóveis Alex Scartezini de Rezende explica como funciona o processo de avaliação de um imóvel

 

Como determinar o custo de um imóvel?

Essa é uma pergunta feita por muitos proprietários e corretores. Em geral, o valor de um imóvel é baseado no real valor da venda de imóveis semelhantes, que são negociados recentemente nas proximidades. Essa pode ser uma informação difícil de obter, porque nem sempre esses valores são divulgados.
Vale ressaltar que, no momento de fazer a escritura, pagar o ITBI e registrar em cartório, é declarado o Valor Venal de Referência, uma vez que esse é o menor valor aceito pelo governo, o que possibilita pagar menos imposto.

 

O que fazer para avaliar um imóvel?

A maneira mais comum de se avaliar um imóvel é pelo seu tamanho em m². No caso dos apartamentos, utiliza-se a área útil; para as casas, a área do terreno e a área construída. Essas medidas são multiplicadas pelo valor médio do m² respectivo daquela região – embora esse não seja um valor muito preciso. Dentro de um mesmo bairro, ele pode variar consideravelmente de uma rua para a outra, ou mesmo de um quarteirão para outro. São consideradas também, nessa avaliação, as características de cada imóvel.

 

Como saber qual o valor correto do m² em cada região?

Para responder a essa questão, aplica-se a metodologia do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). O estudo se baseia no que está disponível no mercado à venda, ou seja, nos imóveis que as imobiliárias anunciam e também nos que se encontram nos portais imobiliários.

Podem emitir um PTAM apenas profissionais cadastrados no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI). Esses profissionais precisam, primeiramente, ser aprovados no curso de especialização do CNAI, voltado a corretores de imóveis e engenheiros. Isso quer dizer que um corretor que também é avaliador de imóveis deve ter, além do número do CRECI, um número do CNAI.

A metodologia do PTAM se fundamenta em algumas normas, determinadas pelas seguintes instituições:

• Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), responsável por duas normas:
  – A NBR 14.653, que versa sobre a Avaliação de Imóveis, contendo procedimentos e tabelas.
  – A NBR 12.721, que versa sobre a Avaliação de Custos Unitários e o Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínio, estabelecendo critérios para a classificação de edificações e parâmetros que determinam seus valores.
• O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenheira (IBAPE) editou a norma para a Avaliação de Imóveis Urbanos, que especifica parâmetros para aplicação dos fatores utilizados nos cálculos de avaliações.
• O Centro de Apoio aos Juízes da Varas da Fazenda Pública (CAFUJA) possui uma norma cujo cumprimento é exigido dos peritos nomeados em ações expropriatórias.
• A Prefeitura do Município de São Paulo criou vários índices para a Avaliação dos Imóveis, para cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), índices esses utilizados no PTAM.
• O Sindicato da Indústria da Construção Civil e de Grandes Estruturas no Estado de São Paulo (Sinduscon) divulga o Custo Unitário Básico de Edificações (CUB), calculado em conformidade com a NBR 12.721.

O trabalho do Avaliador de Imóveis é saber onde encontrar e como utilizar essas normas, parâmetros, índices, coeficientes e fatores.

 

Qual o método mais utilizado pelo PTAM para avaliar imóveis?

Embora seja necessário realizar o curso de especialização para se tornar um avaliador de imóveis, é possível calcular o valor de um imóvel utilizando a seguinte fórmula:

ÁREA DO TERRENO x VALOR POR M² DO TERRENO + ÁREA DA EDIFICAÇÃO x CUSTO UNITÁRIO BÁSICO x COEFICIENTE DO PADRÃO CONSTRUTIVO x COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO

Nesse cálculo, os fatores de homogeneização devem ser aplicados conforme cada caso.

A área do terreno e da edificação são itens geralmente fáceis de determinar, já que os detalhes da construção e edificação estão descritos na matrícula do imóvel e no IPTU. Contudo, algumas vezes essas informações podem ser divergentes, sendo recomendável fazer uma medição no local, para se assegurar da medida correta.

O valor do m² do terreno é calculado com base nos terrenos à venda na região, mas aplicando a cada um deles os fatores de transposição (local), topografia, testada, profundidade, esquina ou múltiplas frentes. Com relação ao fator de transposição, vale destacar que o município é dividido em setores, cada qual separado em quadras, por sua vez divididas em faces. A Prefeitura Municipal atribui um valor diferente para cada face.

No caso de um terreno em uma região densamente ocupada, onde não existam áreas disponíveis, a amostra utiliza os terrenos à venda já com edificações. Nessa situação, é necessário calcular o custo da edificação, para então subtrair esse custo, ficando assim com o valor apenas do terreno.

O custo unitário básico de edificações é encontrado no Sinduscon e calculado mensalmente, representando o custo por m² de uma construção. A base de cálculo para esse valor é obtida da seguinte forma:

ÁREA CONSTRUÍDA x CUSTO UNITÁRIO BÁSICO x COEFICIENTE DO PADRÃO CONSTRUTIVO x COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO

O coeficiente do padrão construtivo pode ser encontrado nas tabelas das normas da ABNT, sendo classificado como residencial, comercial, industrial e outros.

Dentro de cada uma dessas classificações, os imóveis são subclassificados em apartamentos, casas, escritórios, coberturas, etc. São ainda divididos em padrões rústico, proletário, econômico, simples, médio, superior, fino e luxo.

O coeficiente de depreciação também é encontrado nas tabelas das normas da ABNT, considerando o coeficiente do padrão construtivo e uma subclassificação pela idade de construção do imóvel. No entanto, se um imóvel for totalmente reformado, com os materiais e conceitos aplicados na data da reforma, sua idade poderá ser considerada como o ano da reforma e não o da construção.

Exclusivamente para os apartamentos, são aplicados ainda outros fatores, como de pavimento, face, frente/fundo, infraestrutura e lazer. Outro aspecto de difícil avaliação é o da vista. Afinal, como avaliar uma vista? O fato é que os compradores normalmente estão dispostos a pagar mais por uma vista privilegiada.