O diretor jurídico da Esquema Imóveis, Rafael Antal, fala sobre o papel do advogado no processo de compra e venda de imóveis
Não há dúvidas quanto ao crescimento do mercado imobiliário nos primeiros meses de 2019.
Como bem apontado por meu amigo Túlio, em seu último artigo na nossa coluna, após um período de fortes emoções e instabilidade no ano de 2018, a expectativa é de crescimento e estabilidade para os próximos anos. É o bom humor dos operadores do mercado estampado nos números do primeiro trimestre do ano.
Com o crescimento do mercado, por óbvio, aumentam as buscas por boas oportunidades e, também, por imóveis exclusivos.
CRESCIMENTO DO MERCADO = ↑ LEADS = ↑ PROPOSTAS = ↑ CONTRATOS = ↑ NEGÓCIO = ↑ MAIOR CONCORRÊNCIA NA COMPRA
Para encarar esse momento do mercado com eficiência, torna-se cada vez mais importante o uso de ferramentas que dão celeridade ao processo de venda e compra, razão pela qual destaco nesta coluna a importância da assessoria jurídica especializada em todo processo imobiliário.
A experiência como responsável pelo departamento jurídico da Esquema me credencia a falar com propriedade sobre o tema; afinal, nos últimos 12 meses, foram mais de 100 contratos assinados (pelo outros 100 não concluídos), mais de 4.000 certidões emitidas e analisadas, e inúmeras reuniões com colegas da área.
Assim, posso falar com tranquilidade que o advogado que atua no mercado imobiliário de alto padrão deve possuir não apenas conhecimentos aprofundados em Direito Civil, mas também em áreas como Direito Societário, Tributário, Empresarial, Urbanístico, entre outros.
É notória a diferença do processo de venda e compra quando as partes são assessoradas por advogados que militam na área, desde a relação de documentos para due diligence e sua análise, como na elaboração das minutas contratuais e, por fim, na conclusão do processo, com a efetiva transmissão da propriedade.
Por mais simples que possa parecer, a falta de tato com algumas questões atrasa o processo sem necessidade e pode resultar na perda da oportunidade (muitas vezes, o imóvel dos seus sonhos).
É o caso das longas listas obsoletas de documentos padrão de due diligence, que muitas vezes nem sequer são relevantes ao negócio. Aqui, não entrarei a fundo no tema, mas é válido lembrar que, com o advento da Lei Federal 13.097 de 2015 (popularmente conhecida como “Lei da Concentração dos Atos na Matrícula”), em regra, o terceiro de boa-fé que adquirir direito real – Imóvel – não poderá ter esse direito prejudicado por causas que não constem da matrícula no momento da aquisição, afastando os riscos e implicações de fraude contra credores e fraude à execução.
A priori e sem maiores reflexões sobre o assunto, o principal e mais óbvio efeito prático da lei é a maior agilidade do processo de due diligence na aquisição de imóveis, evitando assim a adoção de cautelas pelas partes; vistas, na maioria das vezes, como exageradas ou sem justificativa.
Outro caso clássico é a elaboração de minutas desequilibradas. Não há nada mais incômodo à outra parte do que a imposição de multas excessivas e desproporcionais para situações que raramente acontecerão. Deve-se tomar muito cuidado com discussões infundadas que não geram benefício algum às partes.
Claro que não podemos esquecer a Função Social do Contrato e o Princípio do Equilíbrio Contratual. O equilíbrio econômico-financeiro entre os direitos e obrigações das partes contratantes importa em condição de validade do contrato.
Em suma, em prol do negócio jurídico, nada mais eficiente do que a elaboração de uma minuta adequada, que atenda ao objetivo principal do trabalho do advogado, qual seja, a venda ou compra do imóvel.
O processo não é complexo, mas a assessoria especializada é ferramenta fundamental. Costumo comparar a atuação do advogado imobiliário a um jogo de xadrez: é importante definir a estratégia correta e os movimentos devem ser realizados com cuidado e no tempo certo.
Cada processo de venda e compra tem suas particularidades, cada parte envolvida tem suas peculiaridades, cada imóvel tem sua história; por isso, não é possível padronizar ou definir fórmulas exatas para a conclusão de um negócio. O segredo está nos detalhes.
