O principal objetivo desse trabalho é aproveitar todo o potencial de terrenos e imóveis, gerando novos negócios e possibilidades de rendimento
É comum circular por cidades como São Paulo e ver terrenos não construídos, ou prédios e galpões vagos, que certamente poderiam ser melhor utilizados. Esse é o trabalho do desenvolvimento imobiliário, uma área totalmente voltada a gerar novos negócios, que busca aproveitar todo o potencial de imóveis subutilizados por meio de análises de viabilidade.
“A proposta desse trabalho especializado é vocacionar o imóvel, mostrando aos proprietários a melhor forma de obter rentabilidade e apresentando um leque de opções de investimento, com o objetivo de alcançar a melhor performance”, afirma Antônio Salvo, diretor de novos negócios da Esquema Imóveis.
Para que isso seja possível, é necessário prospectar clientes que possuam terrenos, casas, prédios ou galpões com a possibilidade de construir, reformar ou adaptar para novos usos, de modo que o investimento do proprietário possa ter melhor retorno. “O desenvolvimento imobiliário está vinculado à busca por áreas com potencial para incorporação”, ressalta Salvo.
Conforme explica o diretor de novos negócios, esses imóveis são identificados por meio de ferramentas como a pesquisa de informações técnicas, incluindo zoneamento, estudos de massa e viabilidade econômica, que permitem uma completa análise mercadológica. “Nós tentamos originar as áreas através do contato com proprietários de imóveis de médio e alto padrão, à venda ou não, nos principais bairros de São Paulo. O que normalmente prevalece, na avaliação das construtoras, é a viabilidade entre o custo do terreno, da construção e o valor de venda do imóvel. Quanto a ‘conta fecha’, é um bom negócio.”
Análise de oportunidades
Uma vez localizados os imóveis, a consultoria de desenvolvimento imobiliário trabalha para oferecer soluções aos proprietários ou investidores – sejam eles incorporadoras/construtoras, empresas ou pessoas físicas – que muitas vezes não sabem o que fazer com suas propriedades. “Temos uma estrutura completa para orientar os clientes, com suporte na prospecção e comercialização, incluindo assessoria jurídica e marketing”, observa Salvo.
Além de apresentar para o proprietário as melhores oportunidades, profissionais especializados podem auxiliá-lo a encontrar e filtrar os compradores mais qualificados. Na consultoria de desenvolvimento imobiliário, são realizadas reuniões com os tomadores de decisão dos grupos de potenciais interessados, de modo que as ofertas de compra possam ser cuidadosamente avaliadas. “Trata-se de uma parceria estratégica, que considera tanto as condições de mercado quanto os principais indicadores para comprar, vender, manter ou reinvestir nesse mercado. A ideia é sempre maximizar o retorno do investimento”, completa o diretor de novos negócios.
De acordo com Salvo, esse aconselhamento somente é possível quando são levados em conta os objetivos do cliente. Na Esquema Imóveis, a área de desenvolvimento imobiliário acompanha todos os processos, até mesmo indicando arquitetos/construtores e auxiliando na aprovação de projetos. “A assessoria abrange todo o suporte no planejamento estratégico para comercialização do imóvel, inclusive com desenvolvimento dos materiais de divulgação. Há engajamento total da equipe até o momento da assinatura do contrato. É um pacote completo”, salienta. “Podemos fazer ainda a administração do imóvel, quando necessário.”
É importante também observar o zoneamento adequado para cada tipo de projeto. “Uma ZEU (zona de estruturação urbana) permite aproveitar quatro vezes a área do terreno, podendo chegar a mais de cinco se for utilizado um projeto de fachada ativa (ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos para uso não residencial). Nessas áreas, em que há também uma ampla infraestrutura urbana, é possível estruturar projetos a partir de 300 ou 400 m2, embora a metragem procurada normalmente seja de mais de 1.000 m2”, explica o diretor de novos negócios. “Temos também a ZC (zona de centralidade) e a ZM (zona mista), em que se consegue aproveitar duas vezes a área do terreno. Nesse caso, o empreendimento precisa de um espaço maior e é preciso analisar questões como gabarito, ou seja, a altura do prédio.”
O mercado atual
O desenvolvimento imobiliário trabalha tanto no segmento comercial quanto residencial. “Temos grande procura por prédios para retrofit, galpões e lajes corporativas. Outra coisa que fazemos é estudar o uso dos imóveis: se estão atualizados, se o aluguel está defasado ou se houve depreciação com o passar dos anos”, comenta Salvo. Segundo o especialista, existe também a possibilidade de trabalhar com BTS (built to suit), que é uma venda “amarrada” a uma locação – por exemplo, um projeto em que já é identificado previamente um cliente interessado em alugar, como redes de varejo, espaços industriais ou para armazenagem de materiais, centros de distribuição e fabricação de produtos. “Nesse caso, um investidor adquire o imóvel e constrói ou reforma para esse fim específico”, acrescenta.
De acordo com Salvo, desde o ano passado o mercado vinha se recuperando de uma crise imobiliária. Essa reação foi interrompida pela pandemia, mas nos últimos meses o segmento tem se aquecido novamente, devido a uma grande demanda reprimida. “Houve um período em que as pessoas estavam tentando entender o que ia acontecer e isso causou um represamento de negócios. O mercado também foi impactado positivamente pela queda da taxa de juros. Hoje, ao invés de deixar seu dinheiro aplicado no banco, muitos empresários estão buscando negócios imobiliários para obter maior rentabilidade do que no mercado financeiro”, destaca. “Também existe a questão de que algumas incorporadoras se encontram em processo de abertura de capital e essas empresas estão com muitos recursos para fazer investimentos.”
Salvo acrescenta que tem havido uma procura por soluções como fundos de investimento imobiliário – prédios para retrofit, imóveis com renda, etc. Além disso, com a taxa de juros baixa, as pessoas têm possibilidades maiores de financiar imóveis, o que impulsiona incorporadoras e comprarem terrenos e desenvolverem projetos que atendam a essa demanda renovada por produtos. “O que vemos no alto padrão é uma busca por imóveis já pensados para atender às necessidades das pessoas que trabalham em home office. Outra tendência é a busca por espaços maiores, com ambientes abertos e muita iluminação natural.”
Conforme relata o diretor de novos negócios, no começo da pandemia imaginava-se que muitas empresas iriam reduzir seus espaços, por conta do home office. “Na verdade, houve uma redução, mas ela não foi tão significativa. O regime de trabalho em casa se tornou uma solução definitiva, mas as pessoas ainda precisam conviver e se encontrar, porque isso é muito produtivo. Os espaços foram readequados e se transformaram em áreas comuns, mas o tamanho dos escritórios em geral não diminuiu”, conta. Isso quer dizer que as oportunidades de aumentar a rentabilidade de proprietários de imóveis têm se ampliado, já que deixar um terreno ou prédio parado em um período de aquecimento do mercado tem se mostrado um grande desperdício. “Este é o momento de buscar uma análise profissional, que verifique o potencial do imóvel e faça seu negócio rentabilizar melhor”, conclui Salvo.
